美国楼市踩刹车？抵押贷款利率飞涨，部分购房者“知难而退”

美国火热的房地产市场可能正在急刹车。

根据行业网站Mortgage News Daily提供的数据，美国30年期固定抵押贷款平均利率4月6日突破5%，为2010年1月以来最高。根据房地美的数据，这一数字在2021年12月仅为3.11%。

这意味着，如果一个购房者现在申请40万美元的抵押贷款，他在未来30年内每月要偿还2167美元，而如果他能提前一个季度买房，这笔金额仅为1710美元。换句话说，由于贷款利率的提高，购房者每月要多支付457美元。

更高的抵押贷款利率让一些潜在的购房者望而却步。根据美国抵押贷款银行家协会(MBA)的数据，在截至4月1日的一周内，住房贷款申请下降了6%以上。

房地产研究公司CoreLogic本周的分析称，由于贷款利率的提高和承受能力的减弱，美国房价的增长即将大幅放缓。从2021年1月到2022年1月，美国的平均房价跃升了19.2%。但是，未来12个月，房价涨幅可能只有5%。

投资公司BCA研究公司美国资产首席分析师艾琳唐克尔(Irene Tunkel)告诉《第一财经日报》，美国房地产市场的表现高度依赖于利率的走向。如果长期利率大幅上升，美国购房者将同时面临住房供应短缺和更难以承受的抵押贷款利率。

飞涨的贷款利率冷却需求

一般来说，美联储提高基准利率将影响10年期美国国债的收益率，进而提高30年期固定利率抵押贷款的平均利率。随着美联储表示今年将七次加息以抑制通胀，这表明30年期抵押贷款利率5%可能不是峰值。

据美国媒体报道，在美国，想要买房的借款人必须满足贷款人严格的债务收入比，而贷款利率的提高会让一部分人失去抵押贷款资格。其他符合条件的贷款人也会因为更高的月供而犹豫不决。

行业媒体HousingWire首席分析师洛根莫赫塔沙米(Logan Mohtashami)认为，这将迫使一部分人，尤其是没有现有资产的首次购房者，在一段时间内完全退出住房市场，最终减缓房价的增长。

这可能是一个让美国异常火爆的房地产市场重回正轨的机会。美国抵押贷款机构Homepoint Financial的总裁菲尔舒梅科(Phil Shumeiko)表示：“我们需要一个相当健康的(抵押贷款)利率上调来缓解需求。”

目前，根据房地产经纪公司Redfin的数据，美国70%的买家正面临竞购战。2019年，市场上出售的典型美国房屋的中值时间为66天。到2021年，这个数字已经下降到只有43天。另据美国媒体报道，在一些地区，买家对价格超过100万美元的房屋开出全现金价格的情况非常普遍。

根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，以目前的销售速度，美国市场的房屋供应只能维持1.6个月，创下历史新低。亚特兰大联邦储备银行的数据显示，1月份，中等收入水平的美国家庭需要为中等价格水平的房屋每月支付34%的收入，为2008年11月以来的最高水平。

美国房价仍会继续增长？

CoreLogic副首席经济学家塞尔玛赫普(Selma Hepp)表示，随着疫情爆发以来美国房价的强劲增长，现在可以认为许多市场被高估了。特别是过去一年，美国房价上涨速度是美国收入上涨速度的5倍。

CoreLogic在近日发布的一份分析报告中称，65%的区域房市被“高估”。这包括纽约、迈阿密、西雅图、拉斯维加斯和达拉斯等主要大都市地区，而亚利桑那州、佛罗里达州、德克萨斯州和内华达州的主要房地产市场都被高估了。美国住房市场只有26%是“正常的”，只有9%是“被低估的”。

目前，美国房地产市场的需求已经开始降温。Redfin在本月发布的一份报告中写道，与去年同期相比，在网上搜索房屋和申请抵押贷款的人数有所减少。今年到目前为止，看房数据的增长远低于2021年。越来越多的卖家决定卖掉他们的房子，然后降低价格。“市场仍然感觉很热，但这些数据的放缓表明，更多的买家被高房价挤出了市场。”报道认为。

然而，这并不意味着美国的房价即将暴跌。今年3月，美国抵押贷款银行家协会认为，美国现有房屋的价格今年只会上涨4.8%。美国银行预测，到2022年底，美国房价将上涨10%，涨幅比2021年有所放缓。房利美预测，现有房屋的中值价格今年将攀升11.2%。

也有业内人士认为，有限的供应量和首次买房的千禧一代的人口浪潮将继续推动价格上涨，但价格上涨的速度将会放缓。唐克尔对第一财经记者表示，美国房地产市场存在结构性供需缺口。“自全球金融危机以来，美国已经建造了大约500万套房屋。这种供不应求的情况，也恰逢千禧一代成家立业的时间。与上一代相比，千禧一代的家庭数量增加了1100万。”她说。