#2022职场年终盘点#
ID：内审师修行与实战
内审干货——物业费收入管理审计，该审些什么？
序
地产开发的利润降了，物业管理模块的利润却没有降，对于大型地产集团来说，物业公司的地位日渐增高。
作为内审，也应开始重视物业管理方面的审计了！
如果体现物业审计的价值，我们在做物业审计时，不要只盯着财务方面，比如：做没做账？收入分配期间对不对？票据管理合格不？财务报告数据对不对？往来账对不对？现金盘没盘？等等。
随着信息化建设的提升，财务账务处理，已经基本不是问题，再花费精力去审计账务操作，意义不大。
至于税务筹划？内审人应该都会深有感触。
物业财务的“省钱”能力比审计人员要强，你如果说人家风险高，人家会说一直如此处理，为公司省了不少钱，也从没有出过事儿！
很多时候，所谓的风险提示或内控提升建议，就会变成“扯皮”，不值得。
所以，我们的内审工作，还是要深入到具体业务！
一、物业管理费的收取基数：预测面积与实测面积？
之前文章中也提到过，对于没有开展过此方面审计的公司，可以考虑开展此程序。
具体审什么？怎么审？
我们先明白房地产开发过程中，涉及到的面积：预测绘面积和实测绘面积。
在房屋实测（产权证）前，一般按预测绘面积收取物业费，等产权证出来后就转实测了。
审计程序，就是针对物业费的“收费基数”，是“预测”还是“实测”。
如果整个物业公司还没有全部变为实测面积的话，你会发现：实测面积变小时，业主们会找到物业要求减少收费面积。
如果面积增加了，可不会愿意增加收费基数。
很多时候，这是一个系统性错误问题，物业公司会为了业主满意度，只减不增。
虽然一套房子的差异很小，如果物业体量足够大，收费周期足够长的话，其损失额会很大。
这个过程中，还要查看一些基础数据错误问题，个别房源面积一直都是错的，也从来没人发现？越是基础的东西，越没人重视。
二、交房数据：交房时间和收物业费时间
一般的房屋销售合同中，都会约定交房时间，尤其是期房。但是，很多业主在批量交房时，并不会来收房。
按道理，物业费应从“可以交房”或“约定交房”的时间算起，这也是“共识”。
就算业主不收房，也会从“应交房”日期开始计物业费，实务中，也是如此操作的。
我们审计时，可不能只听取物业公司人员的说法，就草率地认定他们也是如此做的。
要有“审慎性”。
找出所有房源的“交房时间”和“服务费起始时间”。
交房时间不能从物业公司查找，最好从开发公司找，物业公司一般会用“交房单”的开具时间，而不是实际“应交房”时间。
一般情况下，你会发展很多异常，时间对不上。
有些是统计错误：按《交房单》办理时间；
有些是人为优惠：比如优惠半年物业费，收费时间自然就延后，这时可以发现很多没有“手续”的优惠，需要一个一个查。
有些是地产公司交房了，物业公司没交房：业主已入住，但没办理交房手续，这些就可能是“关系户”了，也是最可能发生舞弊问题的地方。
如果有时间，可以抽取一部门空置房进行现场盘点：是否空置状态？
三、物业费优惠
依据物业费的收取标准，重新计算。
对比实际单价与应收单价，会不差异，如果差异不是很大，基本上就是优惠了。
要求物业公司提供具体的优惠签批单据。
这中间会有很多问题：签批手续合规问题?具体谁签批的问题？有很多是口头承诺。
如果有时间的话，仅这一项就足够一个专项审计了。
四、催收程序
物业费催收手段，无外乎：电话催收、上门催收、张贴欠费催收单、发律师函、起诉。
物业公司都会有催收程序的前提条件。
比如：超期1个月，电话催收，催收几次无果后上门催收，超半年张贴催收单或发律师函，如超过2年不交物业费就起诉等等。
这是最基本的内部控制手段。
可以抽样一部分欠费房源，穿透式查验，确认和评估各项催收程序的执行情况。
这是一项大工程，细心的话，会发现很多其他问题。
五、物业费欠收数据（收费率）
虽然财务报表不必成为审计人员的重点审计对象。
但是，对于物业费欠收数据的管理报表还是要细查的：完整性和真实性。
因为：收费率指标，直接关乎“绩效”，造假很常见，尤其是涉及到统计口径差异时。
比如：今年收取明年的费用计入了今年的业绩，到了明年，再重复计算一遍。
当然，实际业务中不会这么明显，会涉及不同业态房源调整，新交房数据变更，退房转售等数据纠缠在一起。
此时，就需要审计人员有能力来理清各类数据之间的逻辑关系。
六、欠费分析
除个别业主真的想当“老赖”之外，大部分的拖欠，都是有原因的。
尤其是当出现大批量欠费时。
比如：提高了老小区的物业费，业主们不满；经常断水断电；道路规划影响小区业主环境、电梯事故；甚至一些物业人员打业主的恶性事件等等。
也有一些服务方面的因素：服务态度不好，卫生不好。
其实，很多时候，真的就是服务态度的问题：物业经理总当自己是老大，对下边人颐指气使，下边人对业主也如此。
虽然几乎所有的物业公司都在扭转这种状态，但仍旧有个别老小区还是这样。原因好像是业主和物业共同的观念，换了其他经理来也很难改善。
所以很多时候：小区物业口碑的好坏，第一任经理很重要。
审计人员所要做的就是，找出大批量欠费的原因，评估物业公司采取的解决措施，能找出管理问题更好。
七、代收物业费问题
虽然财务或收款员拿钱跑路的现象基本不会出现。
但是，仍旧要杜绝员工直接向业主收取物业费，然后再转交给公司的行为发现。
应该全部由业主转对公账户（微信、支付宝都可）。
如果员工代收了物业费，会有时间差，当他没有转对公账户，一方面发票（电子）没法开，也没有及时开；另一方面，因为催收人和收款人非同一个岗位，业主交过了仍旧被催交，引起矛盾。没经历过业主上门闹事的人，是感受不到类似的小问题会有多闹心。
当然，你也可以提资金安全方面的风险。
八、投诉问题
看似和物业费收取八竿子打不着，但是却和物业费欠费最为相关一类业务。
搜集基本投诉信息，你会发现：有多条投诉记录的业主，基本上都欠费。
通过物业欠费来查验投诉处理情况，并不会超出审计范围。
本文先说这几条吧！
当然，实务中，还有很多其他的审计要点，如果你有时间，可以细查收款、交款、开票、领票等细部程序。
也可以细细核对各个管理报表（非财务报表）数据的错误问题，通过导出系统内的最基础数据，重做一遍各类报表，错误数据就出来了。
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