资金压力或促开发商低头 楼市或现最冷黄金周
资金压力或促开发商低头 楼市或现最冷黄金周 更新时间：2010-10-5 7:13:42 在国庆长假之前，有关部委再出重拳调控楼市，强调对违法违规房企暂停融资和购地，同时“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。专家认为，房地产市场的二次调控，使得房地产开发企业将再次面临资金的压力。 开发商资金压力加大 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称，此次调控明确提出，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大监管力度，如有违法违规记录，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等，措辞更为严厉。对开发商而言，这意味着一旦违规就将被切断“银根”，强有力的处罚将起到明显的震慑作用。 统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比 2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。从负债来看也不容乐观，这些地产公司上半年负债总额达到7944亿元，较一季度末和2009年末分别增加了601亿元和1260亿元。 一家房地产上市公司高管告诉记者，事实上发行股票、公司债券等融资渠道自去年11月以来就已基本关闭了，万科、招商地产、世茂、苏宁环球等多家房企增发方案都已停止。而且房地产企业获取贷款难度也加大。 长江证券分析师苏雪晶认为，近期虽有保险资金获准进入不动产行业的利好消息，但远水难解近渴。在资金压力下，一些房企已开始加速多元化融资途径，其中，发行海外债券、票据及信托、基金等融资方式被广泛应用。 楼市或再陷观望期 北京链家地产副总裁林倩认为，新政策在国庆黄金周之前出台，将使第二波观望迅速形成，成交量有可能出现急刹车，很可能成为最近几年来最“冷”的黄金周，市场将再度回归理性。 多家机构分析师表示，新政策的出台将使得购房者“主动”或者“被动”地陷入观望。开发商在资金压力下，或不得不再次采取促销手段回笼资金。 上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，这一波紧缩型调控后，房地产市场将再度降温，10月份的市场表现将比9月份差一些。今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将比8-9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整和小幅下跌为主基调。 --------------------------- 假日楼市迎看房潮 降价潮未现 总价直降30万元、送契税送车位、买两房送一房……作为国家新政出台后的首个房展会，昨日开幕的“假日楼市——2010上海房地产秋季展示会”集聚了220多家开发商，部分参展商纷纷搞优惠促销，折扣力度大于今年“五一”期间的春季房展会。不过，部分购房者预期中的“降价潮”并没有出现。虽然开展首日前来“淘房”的购房者有3万余人，但绝大多数购房者选择持币观望。 记者在房展会现场发现，虽然有优惠的楼盘多于今年春季房展会，促销力度也大于春季房展会，但各个项目之间差异很大，整体促销力度也很有限。此外，在经历了最近的涨价之后，很多楼盘的单价也已明显超出了购房者的心理价位。预想中二次调控政策可能带来的“降价潮”并没有出现，有不少展位对是否优惠只字不提，而有优惠的展位也大多是一些订金抵房款、送面积、送车位的措施。 其中，绿地集团在本届房展会上携10余家楼盘集中亮相，推出了力度较大的优惠，如总价直降30万元、送契税+购车基金+精装修补贴等，布鲁斯小镇则推出“送总房价5%家具家电+契税+3%国庆特别优惠”等。而鹏欣开发的白金湾，购房最高可享的折扣力度为88万元，但其单位售价依然高于10万元/平方米，折扣只是针对一些无法观景的、角度差的房源。记者发现，较为多见的仍是一次性付款9.5折或9.7折，直接打9.8折、9.9折等类似的小幅优惠。 而一些还没有上市的楼盘，则推出所谓的“入会优惠”，即办一张VIP会员卡，预约金抵现金。其中，位于大虹桥板块的虹桥1号计划本月开盘，报价2.3万元/平方米左右，但如果在房展会期间“入会”，则可享受最高41万元的限时优惠，折后单价约2万元左右；位于嘉定的一楼盘则推出了5万元预约金抵10万元的优惠。 但记者在采访中发现，不少楼盘不仅没有任何优惠，价格竟悄然上涨了。位于嘉定南翔的中冶祥腾，上周还是1.5万-1.6万元/平方米，而昨天展位工作人员给出的价格已经是1.7万元/平方米。万科金色城市的价格曾经回调到2.6万-2.7万元/平方米，但是此次开盘价格重新登上3.1万元/平方米。位于浦东的绿洲康城，房展会前还有9.8折的优惠，折后价格在2.2万元/平方米，此次展会上单价2.4万-2.6万元/平方米，价格未跌又涨。 此外，早报记者看到不少异地项目打出9.5-9.7折不同的优惠，但仔细观察可以发现不少项目上涨幅度惊人，比如位于海南的清水湾，去年单价不足1.3万元/平方米，如今单价已经接近2万元/平方米，即使存在折扣依然无法抵消上涨幅度。 楼盘有促销也有涨价 昨日上午9点不到，就有不少购房者提前来到上海展览中心。10点左右，展厅内已人头攒动，这一热闹景象一直持续到下午4点左右，与上届房展会相比，人气明显高了很多，场面非常火爆。据主办方统计，昨日前来展会的看房者保守估计达到3万余人。然而，记者在采访中发现，在这些购房者中，“随便看看”的观望情绪较为浓厚，看的多买的少。 “主要不知道接下来的房价走向如何。”计划明年结婚的廖小姐告诉记者，她本来准备今年把婚房买好，但国家新政一出台，就又拿不定主意了，“我觉得房价可能会跌，想再等等看。”她告诉记者，自己主要看靠近地铁站的新盘，发现嘉定的房子每平方米单价都要近2万元，实在太贵了。“虽然一些开发商也推出了或多或少的折扣，但并没有实质性的降价，离心理价位有点远。” 记者在展馆内随机采访了10余位观展者，其中只有2位表示如果价格合适，这个月就会出手，其他购房者均表示“先看看再说”。而除了对上海楼市后续走势的不确定性之外，参展商没有给出具有足够吸引力的价格，以及最新出台的增加首付比例收紧贷款政策也是阻住购房者买房步伐的主要因素之一。 “同一个楼盘，去年这个时候每平方米才9000多元，现在已经1.5万元以上了。”一位购房者说，自己也不指望能跌回到去年的价格，但如果开发商能给8.5折以下的价格，可能就会买了，但该楼盘目前并无优惠。 购房者多为“随便看看” 记者在采访中发现，9月29日晚间出台的楼市调控新政，彻底打乱了部分购房者的计划，特别是那些名下已经有一套房子或曾有过贷款的购房者。“我们现在都严格执行国家新政，如果是二套房，首付至少五成，贷款利率1.1倍。”嘉定某楼盘展位前，在听到工作人员的答复后，林先生只能无奈地离开。“本来想再买套小房子投资的，如果首付要五成，预算就不够了，看来只能放弃了。” 早报记者随后走访了多个楼盘展位，参展工作人员给出的答复都是将严格执行国家新政，二套房首付至少五成，三套房暂停贷款，“现在执行得很严格，而且是认房又认贷。”而前来参展的不少外地楼盘，也因严格限制异地购房政策而丧失了不少潜在客户。原本计划在昆山等地买房投资的本市购房者，在听到不能贷款的答复后，只能无奈地放弃。 对于三套房和异地购房贷款，虽然绝大多数开发商表示只能严格执行国家新政暂停贷款，但也有个别参展商表示仍有办法。“其实三套房还是能贷的，只是要花点钱。”一位参展工作人员告诉记者，但至于如何具体操作，他却缄口不言了。而在异地购房贷款方面，有工作人员向记者表示，可以通过补缴一年的社会保险来实现贷款；另外一位外地楼盘的工作人员表示，只要没有贷过款，即使名下有房子也可以贷款。 贷款政策收紧打乱购房计划 尚未开盘楼盘 先来兜揽顾客 不少房产商同样在静待新政后的市场后续反应，他们带来了不少尚未开盘的楼盘，一方面提前推介宣传品牌形象，为后续开盘兜揽客户，另一方面也将此视作节后新盘定价的试金石。 在展会现场，早报记者连续询问了数十个展位，发现其中至少1/3楼盘称尚未开盘，计划在10月和11月开盘。当记者询问这些楼盘的报价时，部分工作人员能报出大概价位，也有部分工作人员表示不清楚，个别楼盘则称“目前无法预计”。 如位于宝山的保利叶语计划于10月底开盘，但目前价格未定，但均价会高于1.7万元/平方米；位于嘉定的日月光·御嘉天地计划11月中旬开盘，均价1.5万元/平方米左右；位于青浦的绿地21城启航社·晶座将于10月5日开盘，均价1.3万元/平方米左右等。而作为房展会上少见的市中心区域房源，位于西康路的华侨城·西康路989极受关注。其工作人员表示，该盘新房源将于10月中旬开盘，均价5.5万元/平方米左右。 而同样位于市中心区域的中信/虹港名庭和圣骊·河滨苑则显得更为保守。其中，前者位于北外滩地区，工作人员表示将于10月底开盘，但价格未定，“也没法预计”；后者位于内环内的平凉路，预计11月中下旬开盘，价格也没有定，“周边价格在3.3万元/平方米左右”。而位于长宁区的长宁88金廷，则预计10月底开盘，均价4万-5万元/平方米。而事实上，据各自工作人员透露，虹港名庭和长宁88金廷新盘的预售证目前都还没有批下来。 有业内人士表示，目前众多开发商都把10月看作出货的良机，但是面对集体上市，以及新政频频出台的敏感期，开发商对定价没有把握，定高怕卖不动，定低又怕吃亏，因此就借此次房展会来试探市场反应。