设专项基金国开行献策保障房资本金缺口
设专项基金国开行献策保障房资本金缺口 更新时间：2011-3-28 11:38:20 目前，财政资金杯水车薪，很多保障房项目的资本金远没有到位，令保障房社会投资中的主要力量商业银行贷款望而却步。
知情人士向本报透露，国家开发银行日前向国务院递交了一份解决保障房项目资本金问题的方案，建议特批一定规模国开行金融债的发债额度以建立专项基金。
本报获悉，这一方案受到了住建部的全力支持，但同时也遭到了财政部、银监会等部委的反对。不过截至发稿前，国开行政策研究室未回复本报采访提纲。
“保障房作为一项促进民生的政策性项目，在运用市场化金融手段的同时，有时也需要动用一部分政策性金融的方法来支持，实现保本微利，这一点则需要国务院层面做出决定，然后去协调各部委了。”中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇表示。
银行徘徊
高达1.3万亿元的投资总额，令银行业以及监管部门开始思考信贷资金支持保障房建设的模式问题。
银监会主席助理阎庆民曾对媒体表示，希望财政资金更多配套保障房建设，不能全压在银行身上，一旦出现无法收回贷款本息，保障房建设有可能走上平台贷款的老路。
很多银行高管和阎庆民体会相同。建行副行长朱小黄则表示，按照商业原则办理，平台贷款的打包贷款模式难以走通。在安居房问题上，银行有社会责任，可以薄利，可以让利。但银行考虑的是楼盘能否销售出去，资金能否回笼，要算账，要风险可控。
多位银行相关业务部门人士担心，保障房政策不够清晰，没有客观详细的政策标准，统计的需求和实际的需求又不相符合。
“有的时候是感觉地方政府在玩数字游戏，就是要把投资搞大。但其实地方政府根本拿不出这么多的土地来建设保障房，要知道拆迁成本也是很大的，过去由开发商埋单，现在地方政府肯定没钱来埋单，只能找银行？银行贷款也没法提供啊，还款来源在哪里？”接近监管层人士表示。
银行相关业务部门人士同时还迷茫于银监会没有对保障房贷款有一个明确的监管标准，各地、各行的标准都不同，有多少金融机构有多大的意愿去闯监管红线呢？
在这些都明朗之前，大多数商业银行选择“不为”。大多数银行人士建议，应该允许与商业开发捆在一起成片开发，至少这样方便银行算账，但监管部门是否认可则是另一个问题了，如果不认可的话，那么廉租房和公租房就应该完全由政策来支持。
卡壳资本金
是否有合格的承贷主体和未来并不清晰的还款来源导致的回收问题造成了多数商业银行对保障房信贷支持的犹豫和徘徊，但同样核心的，还有保障房项目资本金的缺口导致商业银行贷款无法进入。
事实上，从中央财政安排的补助资金来看，完成保障房建设任务的难度在加大。去年580万套保障房，中央财政的765亿元补助资金，相当于每套有1.32万元的补助资金。而今年补助资金虽加至1030亿元，但保障房数量则增加到1000万套，这样每套的补助资金只有1.03万元，比去年下降了22%。
“在中央财政只出1000亿的情况下，1.3万亿元的保障房建设资金缺口令人担心，因此为了不影响开工建设，只能通过地方财政补贴资金，并引入保险资金等社会资金参与，不能全部压在银行身上。”银监会主席助理阎庆民在两会期间表示。
除中央财政1030亿可以作为项目资本金外，地方政府土地出让金纯收益的10%也可以作为地方财政投入作为项目资本金。按照去年全年各地土地出让收入1万亿来计算，这部分收入有约1000亿。
“减去中央和地方这部分财政之外，仅仅保障房项目资本金缺口就还差600亿左右，这还不包括平整土地、拆迁安置所需要的资本金，所以两会后各地政府还争相拜访各大金融机构，希望各大金融机构能在支持保障房方面多些力度。”某政府相关部门人士表示。
很明显，除了1.3万亿投资规模中的资本金外，平整土地、拆迁安置也需要资本金和银行信贷，资金总规模远远不止1.3万亿，接近监管机构人士估计这部分资金将是1.3万亿的30%左右，同样也需要资本金。但这些，银行显然更不感兴趣，因为几乎没有还款来源。
专项基金
本报获悉，国开行向国务院上报了一份解决房地产项目资本金问题的方案。国开行副行长王用生曾在两会期间表示，在整个贷款规模有限的情况下，国开行将专门拿出来1000亿用于保障性住房建设的转型贷款，并与住建部签署了合作协议。
上述方案建议，国开行在2011年约1万亿的发债额度之外，能获得国务院特批发债额度，以设立一笔专项基金，专门为保障房项目提供资本金贷款。
在1994年国开行成立之后到2008年期间，国开行曾做过相当多的为项目提供资本金的“软贷款”业务，但这项业务随着国开行股份公司的挂牌被监管机构叫停而进入了历史。
具体到上述方案，银监会相关部门人士对本报记者表示：“如何国开行能特批发债额度之外成立专项基金来支持保障房建设，那么，很多商业银行可能也会要求特批其保障房贷款不占用信贷额度。对于部分保障房贷款，我们还是有点担心银行盲目进入所引发的风险的。”
而财政部方面，则担心地方财政的负担加大进而影响到中央财政。本报获悉，上述两个部委已经表达了反对意见，但住建部方面，则对这一方案表示积极支持。
除此之外，也有建议指出用保险资金来为保障房项目提供资本金支持，但这需要看保险公司和保监会的态度。北京市金融局在两周之前召集部分专家开会也讨论了运用保险资金的问题。
郭田勇认为在保证一定收益的情况下，用保险资金来投入保障房建设也不失为一种好办法，毕竟它“虽然收益低，但是风险并不大”。
与此同时，社保基金和公积金也被认为是可以考虑的资金池。本报记者从建银精瑞内部人士处获悉，该公司筹备的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金已由发改委报送国务院审批。
该基金的首批发起人以房地产企业为主，但建银精瑞董事长李晓东则透露，目前已经有保险机构对该基金表示出兴趣，同时该基金也在积极联系社保基金、银行和信托。他表示该基金的投资回报率为5%到12%，期限为七年，首期募集资金为100亿。
“与商业贷款一起做，让开发商有利可图，银行也能算清楚账，这样银行出一点、财政出一点、专项基金出一点，把资本金和商业贷款都解决了。”业内人士建议。