银行“反悔”曝房贷利率潜规则
银行“反悔”曝房贷利率潜规则 更新时间：2011-3-3 10:39:40
近期发生的房贷维权风波备受关注。对于部分银行个人房贷中出现的客户投诉，银监会相关负责人昨日明确表态，要求商业银行严格履行房贷合同，认真对待、积极协商、妥善解决，协商解决不了的，应通过合适的法律途径解决。事实上，部分银行“反悔”背后，“空白合同”这一房贷潜规则也浮出水面，但业内专家指出，只要有确凿的证据证明给出了贷款优惠折扣的，同样具有法律效力，并应该按照约定的价格执行。
出尔反尔 房贷优惠遭“反悔”
“买的是二手房，申请贷款100万元，期限20年，银行审批的同贷书上签了字，承诺给8.5折的利率优惠，办了过户手续，过两天要正式签贷款合同，却被告知8.5折优惠做不了了，只能是基准利率，如果不同意，贷款就不能及时下放。”购房者程先生最近为了房贷的事苦恼不已。
有同样遭遇的不止程先生一人。近日，由于信贷额度紧张，不少银行为了“以价补量”，取消了首套房贷利率优惠，已签署同贷书或者购房合同的客户也不例外。记者注意到，遭遇银行“反悔”的购房者纷纷在网上组建“利率折扣调整受害者”QQ群，短短几天就创建了20个，参与人数也达到了上千人。
QQ群中另一位在京购房者韩女士告诉记者，申请贷款80万元，期限20年，等额本息还款，贷款优惠从8.5折调整到基准利率，每月的月供就要增加458元，20年就要多给银行缴纳利息11.02万元。
特别是购买二手房的客户，签署了银行的同贷书后，已经和卖方办理了过户手续，如果不接受提价，不能及时拿到贷款，就要承担违约责任及相应的损失；接受提价，房贷的成本就增加了十几万，进退两难。
组团投诉 银监会督促银行妥善处理
对于银行的临时变卦，不少购房者纷纷到当地银监局投诉，希望监管机构出面解决。据了解，投诉的购房者主要诉求在于：希望通过银监会及各地银监局进行监督，对银行审批通过、发放同贷书的房贷，以及审批通过或承诺的首套房贷利率下浮的贷款放贷，并且要与贷款人确定具体的放款时间，不能无限期拖延。
“我们没有过分的要求，只希望银行履行承诺，按合同办事，依约定执行，不要敷衍客户、拖延放贷。”韩女士表示。
据了解，对于部分银行个人住房贷款业务出现的客户投诉现象，各地银监局已经有所动作，要求商业银行按合同办事。上述银监会相关负责人强调，商业银行应该从维护自身声誉、严格履行法律责任和社会责任的高度，认真对待客户反映的问题和意见，积极与客户沟通协商，妥善解决客户投诉问题，同时审慎开展个人房贷业务。
另一银监会内部人士表示，银监会也要求各地银监局做出更细化的要求，对于有合同已经约定了利率的，坚决按照合同约定执行，同贷书约定了也应该按同贷书办。但对于没约定或银行有豁免条款的情况，也要求银行和客户积极协商，最好能给客户做出让步。
空白合同 银行房贷也有“潜规则”
在银行“反悔”背后，“空白合同”这一房贷潜规则也浮出水面。部分银行的购房者在银行签署合同时大都签的是空白合同，只需签署姓名、日期，按红手印，其余的都交给银行办理。对此银行给出的理由是，合同签署后并不是意味着立即放款，还需要提交到分行层面进行再次审核、计算月供等等，而且合同需要打印字体，其他的项目填写银行会帮忙完成，放款后银行自会一式四份给客户正式的贷款合同。
一国有银行信贷专员也肯定了这一点。“可以说这是行业内的‘潜规则’，除了简化房贷申请审批流程外，银行也避免了不必要的风险，在一些银行可能会有这样的情况，放贷前承诺得很好，一旦审批通过就可能和此前不一样了，如果客户签订的是空白合同，发生什么变动，银行也不会构成违约。”
“签署空白合同是普遍现象，几乎所有去银行的购房者都这么办，借贷人本身处于弱势地位，申请贷款先要通过银行层层审批，审批通过才会收到银行通知，办贷款的人特别多，客户经理也忙，就让客户填写空白合同，合同上只有贷款总额，但客户经理已经口头承诺一定能享受折扣，只是还要到分行审批所以不用填写其他信息。一般10-20天放款，正赶上政策变化的节点，就遭遇了‘被上调’。”遭遇银行“反悔”的张女士回想起签订合同当天的情景很是无奈。
不仅如此，还有部分客户即使已经签订了银行提供的同贷书，依然遭遇了“反悔”。上述国有银行信贷专员解释道，同贷书特别简单，有的银行就一页纸，一般涉及利率折扣浮动多少的条款也不会填写，银行认为签署的是贷款同意书，而无关利率优惠，所以不认定是违约。
保存证据 适时拿出法律武器
对于签“空白合同”遭遇银行“反悔”的客户，业内人士表示，这种情况在法律上没有办法构成约束力，但是银行出现了缔约过失，作为信誉至上的金融机构，应该履行承诺并承担相应风险。
同时，银行出具的同贷书虽然不是正式的贷款合同，但已经构成承诺，具有法律效力。“银行说变就变，违背诚信原则，银行的‘反悔’既违约又侵权，要负法律责任。”上述业内人士指出，不管是同贷书、贷款合同还是口头承诺，或是其他的电子邮件、传真，只要有确凿的事实证据证明给出了贷款优惠折扣的，同样具有法律效力，并应该按照约定的价格执行。
中闻律师事务所律师祁俊远认为，从法律上来说，购房者处于弱势地位；如果房贷合同上已经注明贷款金额、利率等，银行“反悔”就属于违约，一旦和银行协商不成，购房者可以通过法律途径解决，起诉银行违约，要求法院判定原合同有效。但如果房贷合同上明确规定，因为一些不可抗拒因素发生变化或可能会随着国家政策的变化发生改变，银行的行为可能就不构成违约。
另外，对于签订了同贷书或者贷款合同却迟迟不放款的现象，相关分析人士表示，贷款人可以申请提出仲裁，要求判定银行在合理的时间期限内按照规定的贷款金额履行贷款发放，依法维护自己的权益。
额度紧张 贷款者注意合同细则
银行“反悔”的现象之所以屡屡发生，主要因为信贷额度过于紧张。一位银行业内人士表示，大型银行情况稍微乐观，但在一些中小银行，可放额度过低，所以只能“择优录取”，同样两位申请贷款者，其一可以接受基准利率甚至上浮，另一位必须要享受优惠，银行自然愿意获得更高的收益。
“银行‘反悔’并不是信贷经理能决定的，一般都是总行、分行下达文件，银行内部的政策出现变化，所以只能统一按一个基准执行。”某股份制银行个贷部相关负责人告诉记者。
另据了解，目前北京地区执行的信贷政策是买卖交易网签以后，银行面签，面签合格后发放批贷函或批贷通知。然后买卖双方可以开始过户、抵押登记。因为一系列流程需要两周至一个月的时间，所以业内人士建议，最近处于政策变动的密集期，各家银行都明显收紧了贷款额度，利率等方面的细则随时可能发生变化，购房者在银行签订合同时一定要详细确认，同时保存银行的审批合同等证明。