美国楼市现在怎么了？
美国楼市现在怎么了？ 更新时间：2011-4-19 11:20:35 “市场的青铜法则系列”歇了好久，现在重启，接着来集中探讨人们在市场中交易，为什么老是事不如意，从自利出发却未必能得到自利的结果？股市和楼市投资者的行为最明显，令人懊恼的错一犯再犯，别人及自己的教训一忘再忘。原因是什么？
上星期，第一张人脑功能地图完整地编制出来了，这标志了这类探索的一个里程碑。比尔・盖茨的小伙伴和老搭档保罗・艾伦为此项工程赞助了5500万美元，所以这项大制作被称作“艾伦人脑地图”。“艾伦人脑地图”及其数据信息库现已向社会公开，让公众免费共享，对人类文明进展的推动将不可限量。
人能成为“万物之灵长”，几乎全是仰仗脑子。以体能和机能论，比人类更占优势的生物多了去了。人脑灰质重量不足四斤，只占人体重的2％，开动起来其耗氧量却达到人所需要氧气的40％。难怪人类在过去四百万年的漫长进化中，大脑重量增加了四倍，直至人脑体积长到母亲骨盆和产道的极限，而其他器官有的反在缩减。“艾伦人脑地图”目前阶段的侧重点，是透彻了解人脑的常态及其共同性状。它发现，任何人的大脑有96％基因完全相同，人类基因高达82％体现在大脑一个器官里。
“艾伦人脑研究所”下阶段计划研究人脑的差异和病变，探索新的药物和疗法，增加对人脑变化的理解，以便增强对自己行为和选择的控制、调整和改正，增进个人的幸福追求和群体的社会效益。无论是这份“人脑地图”，还是计划中的研究，这对于我们认识自己的市场交易行为，不论是投资决策还是个人的抉择，都将提供莫大的帮助。
曾几何时，人们靠臆测和没有信息基础的想象，来武断地划分主观和客观，对立唯物还是唯心，辩分真伪和恶善，往往错到荒唐处犹然不自知的地步。以致人类对自己如何感知世界、人际怎样互动的认知，可以说仍旧处于“青铜世界”的混沌局面，远远落后于人类对自然世界的了解和把握。
这种落后状况不久可望改观。近三十年来，在人类认知科学、脑神经生理学、行为科学和实验心理学的积累，特别是手段和工具的突破跃进，现在又有“人脑航图”的助阵，前沿的研究有可能扎扎实实地运用“科学方法”，对人脑的单一功能、在单个功能区域甚至个别基因的层次上进行有控制的实验，来验证人的行为的真实过程以及受什么驱动。而在以往，人们囿于对自身缺乏认知，或出于自身利益的计较，所表述出来的偏好和倾向同实际的差距巨大，是“极不对称的”。人们的选择、制定出的政策、设计出的目标，因而常有“缘木求鱼”的偏误，甚至备受扭曲和愚弄。
编辑建议说，既然我这段时期回洛杉矶执教，何不结合对美国的就近观察，谈谈美国版“青铜法则”在市场上是如何运作的。确是个好主意。笔者将结合读者关心的几个热题，下几期拟先介绍和分析：美国房市近来的进展和趋势、美国预算大窟窿背后的主要原因、美国式教育下一代的利弊，以及美国各级政府入不敷出的困境。
首先来看美国房地产市场现状。自2006年第三季度高峰期以来，美国房市下挫已过了四个年头。趋势如何，一两年间会不会逆转回升？大家都关心，但确实没有人知道。美国房地产市场相当成熟，信息齐备，界定较准确，分类也够细。但数据背后的含义及其对未来的预兆，却见仁见智。大家都熟知的凯斯―希勒房市指数，是专家和大众一致倚重的，但希勒教授和凯斯博士对今天美国楼市的走向，意见就大不相同。希勒持怀疑态度，认为美国楼市大致上尚未走到谷底，目前的价位还是高于历史平均水平，下行很有空间；而凯斯则乐观得多，虽说表达还很谨慎。他认为市场低迷已有一段时间，新开工建房剧减、现房积压不断出清后，需求在恢复中。因此，如果再不把这些变化纳入购房和投资的考虑中来，未免有错失机会的可能。两位顶级专家对同一现象的不同判断，说明了对不确定的市场本不应该有确定的结论。对于这一点，我们要保持清醒的认识。
房地产如人所说是性质独特的商品，但还是服从市场供求力量影响的基本逻辑的。美国主要都市居住区的房屋，空置的加上待销售的，再加上在建造中的，目前的规模只及2006年高峰期的四分之一。按当时的销售速度，三个月就能卖完；但按眼下的销售平均率，得十个月才能出清库存，即使销售强劲时存货出清的时间约为七到八个月。考虑到市场低迷，开发商的风险顾忌大，而政府机构审批开工许可的时间延长，要恢复到原来的建造规模和速度，不是很容易的事。换句话说，等到市面好转时，增加新房的供应估计不会太顺畅。