融资23亿借贷58亿 融创上市难解孙宏斌困局
融资23亿借贷58亿 融创上市难解孙宏斌困局 更新时间：2010-10-15 7:03:33 “两年联想，四年牢狱，十年顺驰”，这是孙宏斌的荣辱岁月轨迹。
曾几何时，顺驰创下一年之内斩获6000亩土地的惊人扩张速度，并以同样的速度轰然倒塌，不过孙宏斌的地产宏图却并没有因此嘎然而止。他移师于顺驰最盛时期创立并蛰伏四年的融创中国，并于2010年10月7日在香港联交所上市，谋求东山再起。然而，2009年在融创冲刺上市之时，外界已指出其被25亿债务缠身。从其招股说明书披露的一年以来的信贷情况看来，融创总借贷近58亿元，其中以土地抵押贷款居多。而融创不过净融资23亿港元，如果二次调控下土地抵押贷款需在半年或一年内还清的话， 融创可能面临较大的资金压力。
上市坎途
2010年10月7日，47岁的孙宏斌神采奕奕地踏入香港联交所的交易大厅。事实上，早在意气风发的顺驰时期，孙宏斌就对这里向往已久。
更确切地说，在2003年创办融创时，他的计划就是让顺驰在港上市，顺驰置业在美上市，融创在内地上市。其中，2004年8月，顺驰中国完成香港联交所的上市聆讯，却因机构投资者质疑其赢利模式而无法如期登陆港市。孙宏斌随后集中精力筹划使顺驰置业于2007年以置业网络概念登陆纳斯达克。岂料，顺驰东窗事发，前两者的上市计划付诸东流，执着于上市的孙宏斌不得不转攻融创，但同样是一波三折。
继2007年1月孙宏斌将顺驰转让给路劲基建之后，在土地市场沉寂三年的融创再度攻城略地。与此同时，孙宏斌两度与雷曼兄弟合作，达成私募协议，其中一笔抵押股权35%，融资2亿美元。次年，就在融创准备发行股票之际，金融海啸却骤然来袭，雷曼兄弟深陷泥潭，为此，融创无缘上市。
之后，雷曼兄弟的可转换债券通过转换协议落入贝恩资本、鼎晖创投、新天域资本和德意志银行伦敦分行手中。2009年，融创通过聆讯到路演、招股，同时计划于当年12月18日挂牌。殊不料，就在距离挂牌仅4天时，孙宏斌毅然放弃上市，表示港股一直下跌，且出现调控政策，市场状况预期不好，因此拒绝贱卖。
然而，时至今年，尤其是四月新政以来，上市对于融创而言或许已是箭在弦上不得不发。中原地产投资顾问部总监高飞10月11日接受时代周报记者采访时表示，今年的一系列调控使内地开发商竞争格局发生了变化，对于国内上市公司，特别是国企央企，规模效应体现，但是对于融创这样的民营企业而言，竞争门槛提高，开发资金需求增加，不得不打通通往资本道路的上市频道。
偏逢调控
“屋漏偏逢连夜雨”，就在融创挂牌前夕，2010年9月29日，二次地产调控来袭。融创仍铤而走险。
“9月份，美国突然宣布实施探月计划第二波，市场高涨。在这一波热潮中，不少基金股把握机会，争取上市。在扩张政策和资金太多的情况下，允许这些公司在这段时间很幸运地进行融资。若这个时机压后一两个星期都不行。所以从下半年来看，融创把握了较好的时机。”招商证券投资银行董事总经理温天纳对时代周报记者表示。
然而，在港股一片向好的走势下，内房股却是另一番风景。
根据融创招股书，其招股总数7.5亿股，招股价范围3.18港元至3.98港元，最终公开发售超额认购仅为2.83倍，以3.48港元定价，融资26亿港元，净集资额23.42亿港元，收报3.37港元，跌3.2%。
“现在内房在港股都面临风险，不能太过进取地定价，可能不得不妥协。”新鸿基金融集团金融分析师Daniel So于10月11日接受时代周报采访时表示。“上市价比较低，现阶段上市从融资来说并不好。”孙宏斌在上市仪式上表示，目前的调控政策对公司有影响，尤其是第三套房停止放贷的政策，对销售的影响较明显。
融创继首日跌破发行价后，除了当天短暂升至3.53港元，在国内调控的影响下，股价持续走低，截止11日为3.05港元，跌幅6.15%。
“二次调控政策并不有利于融创，所以才会跌得厉害。虽然上市成功，但是股市表现明显受二次调控影响，特别是在第四季度，调控还没完全发挥作用。目前已经上市的内房股股价已经反映出对调控的适应，作为新股的融创可能还未适应。”温天纳对时代周报记者表示。
孙宏斌在上市仪式上坦言，目前未必是融创中国上市的好时机。作为今年调控以来的首支内房新股，且逢二次调控，融创难免让投资者忧心忡忡。
顺驰余影
“当初比较坎坷，是因为企业的管理机制、人才储备没有跟上。经过几年沉淀，保留的融创业务相对来说，比当初的综合质量或市场竞争力有上升，但品牌的重新认知度需要很长一段时间。”高飞对时代周报记者表示，如果对目前的项目和计划没有重大需求，那就可能是有新的商业计划和战略规划。
目前，融创业务集中于环渤海、苏南及成渝三大区域，并在天津、北京、重庆、无锡及苏州共有13个物业发展项目，截至6月30日，总地盘面积约为486.97万平方米，总建筑面积903.02万平方米，持有土地储备约590.21万平方米。
近几年来，融创在土地市场上有所收敛，但每次仍出手不凡。3月12日，融创斥资17.8亿元成功竞得天津兴业里地块，问鼎单价地王。
“有了钱当然要关注土地。”孙宏斌在上市仪式上表示，目前是低价拿地的好时机，如果有合适的时机会再次出手。
如果说资金是当年顺驰的紧箍咒，那么孙宏斌在经营融创时须小心翼翼地解咒，以防重蹈覆辙。在9月24日的上市视像记者会上，他坦言创业路艰难，吸取了不少经验教训，深刻意识到现金流对一家公司运作的重要性。
根据招股书，截至7月31日，融创持有现金及现金等价物仅约12.82亿元。在2009年融创冲刺上市期间，舆论就已指出其25亿债务“锁喉”，上市或暗藏玄机。记者查阅其今年一年的银行记录，融创总借贷已近58亿元，其中以土地抵押贷款居多。在当前的调控敏感期，土地抵押贷款已是举步维艰。
“二次调控对融创股价有短期影响，不过融创本身的因素对股价也有很大的影响，其中负债率较高。融资此次上市筹集资金用于增加土地储备，而非偿还借贷、降低负债率。未来不得不降价售楼或配股融资还债，对盈利和利润率可能有风险。”Daniel So表示。
回想起融创创立之初豪放的三年战略，即2005年实现80亿元的销售收入，2006年160亿元，2007年270亿元，此次东山再起的孙宏斌“低调”了许多―只是计划在3到5年达到一线地产公司水平。