房地产行业：调控深化如期而至
房地产行业：调控深化如期而至 更新时间：2011-1-28 9:05:26 行业事件： 1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定8个方面政策措施，详见附录。 点评： 1、调控深化符合预期。我们在近期的报告中多次强调房地产调控将再次收紧。我们在去年11月撰写的《2011年房地产行业投资策略》中明确指出：“2011年房地产市场面临调控深化和银根紧缩两方面不利因素”，我们在今年1月10日发布的《重庆确定开征高档商品房房产税点评》指出：“虽然重庆房地产税只针对高端房地产征收，力度相对较弱，但也是调控政策的落实，不排除其他试点城市近期陆续公布实行房地产税，调控力量阶段性薄弱的局面将改变。”我们在今年1月17日发布的《房地产板块异动点评》中提出：“从近期政策面来看，政策调控力度已阶段性收紧，除房地产税试点逐步落实之外，个人房贷收紧、部分银行甚至酝酿取消优惠政策以及房产税全国版五年定型、试点城市将扩容等消息使房地产调控阶段性趋紧”。 2、调控力度再次升级。从新政内容来看，调控力度有明显升级，主要表现在以下几个方面： 1)几乎全国范围内的量价齐限新政第一条提出“进一步落实地方政府责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”新政第六条提出“合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”上述两条措施的落实标志着房地产市场调控已从对部分城市房屋购买数量的限购过渡至几乎全国范围内的量价齐限，虽然目前并没有公布如何确定地区年度新建住房价格控制目标，但可以想象在经历了2010年房地产市场量价齐升的局面之后，限价的压力相对较大。 我们认为，实行限购令城市范围将经历快速扩张过程，再加之去年1-4月房屋销售面积基数较大，因此今年2-4月份全国商品房销售面积增速不容乐观，出现同比下滑是大概率事件。 2)个人住房信贷再度收紧新政要求“强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。”受1月份新增贷款数量大幅增加以及房地产调控趋紧的影响，近期个人住房信贷已有所收紧。预计个人住房信贷的逐步紧缩对房地产销售的负面影响将逐步显现。 3)税收监管力度明显加大5年内二手房交易营业税大幅提升。新政提出“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”。以一套08年150万购买现售价350万的二手房计算，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳8.25万，而以后将需要交纳19.25万。此项政策的执行使五年内二手房交易成本明显上升，有利于打击房地产短期投机行为。 4)土地市场和资金来源监管升级新政提出“大力推广以”限房价、竞地价“方式供应中低价位普通商品住房用地”。在最高房价被限制的情况下，竞拍地价，开发商的毛利率将会有一定程度的摊薄。 新政提出“加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。”2010年房地产开发企业资金来源增速明显下滑，由年初的同比增长69.5%下滑至25.4%，除利用外资有一定增长外，国内贷款、其他资金和自筹资金均有不同程度下降。预计未来房地产资金来源将全方位收紧，由于房地产再融资一直没有放开，因此开发商为保证企业的持续稳定发展，必须加快存货周转，有利于房地产市场扩大供应，稳定价格。 5)深化约谈问责机制新政提出落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 和前期政策相比，新政对问责制约谈内容有进一步明确，有利于问责机制的落实，有利于房地产调控达到预期目标。 6)首次明确提出“坚持和强化舆论引导”新政提出“对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。”首次明确提出坚持和强化舆论导向，有利于维护房地产市场稳定，促进调控目标达成。 3、维持中性评级中长期来看，调控政策升级有利于调控目标达成，有利于地产行业回归健康理性发展。短期来看，限购升级、个人住房信贷的再度收紧使房地产销售情况不容乐观，并且CPI高位运行使加息压力较大，虽然市场有观点认为1月份再次上调存款准备金率使春节前加息的概率降低，但从存款准备金率上调至历史新高这一措施来看，银根紧缩预期较强，即使春节前不加息，春节后至3月份加息的可能性依然存在。 我们维持《2011年房地产行业投资策略》中对2011年房地产市场的整体判断：“我们预计2011年全国商品房销售面积同比下滑10%至20%，销售均价同比下滑5%左右。预计一线城市成交价格下滑区间在10%至25%之间，成交量继续下跌，但由于2010年基数较低，因此预计一线城市成交量同比降幅有小幅缩小。”我们维持对行业的“中性”评级。行业系统性投资机会应该在房地产调控取得一定成果和CPI上涨压力减轻双重因素驱动下产生，房地产调控成果主要表现在两个方面，一是房价上涨势头得到明显遏制，二是保障房建设取得显著成果。两方面结合来看，系统性投资机会出现在下半年尤其是四季度的可能性较大。维持对行业的“中性”评级，请关注短期波动风险。