房地产：行业二线城市调研之济南青岛
房地产：行业二线城市调研之济南青岛 更新时间：2010-8-18 0:06:39 近期我们走访了山东主要的两座城市济南与青岛，主要了解了济南市场的情况以及鲁商置业济南与青岛两地的项目情况，并与项目管理人员进行了交流。 鲁商置业： 增发的情况：四月份报的证监会，五月份召开高管人员见面会。目前公司国土部还没通过。政策方面估计短期不会扭转。 股权激励：07年后山东国资委管辖下的企业还没有一个做的。公司未来有计划，具体什么时间未定，公司做股权激励是必须要报国资委审批的。但是尽管我们目前没有做股权激励，公司的团队还是尽心尽力的。我们上市公司的管理团队与集团是一起成长的，凭的就是企业文化，大家都很团结，凝聚力很强，这可能与山东文化有关。近期有其他一些单位的人来挖我们工程部设计部人员，一般都挖不走。主要还是和企业有感情，另外目前机制大家比较认可。 与银座的合作：我们与银座的合作分好几种。比如东营项目是与银座合作开发的，因为地块比较好分，产权不会出问题。鲁商广场是城市综合体模式，商场出售给他们的，国奥城也是这样的情况。我们卖的价格并不会偏低，定价的策略是参考周边卖给其他客户的价格。双方都是上市公司，关联交易这块基本上都很谨慎，租金定价也是参考了非关联第三方的。 银座未来会做住宅？银座之前都是租的，现在都开始自持物业了。银座有一部分是与我们合作，其他有部分是自建。 如果他们自建就是为了自持，可能也有部分写字楼。集团定位我们是地产，银座是零售，这一点非常清楚。合作开发或者我们建他租或者我们建他买，就这三种形式。银座自己建的都是他自持、经营场所用的。未来下一步集团的每个版块都会有单独的上市公司。 与银座合作拿地？目前没有，但是也在思考这样问题。合作拿地怎么分法是个问题。有可能新成立一家公司，然后把可售的卖完了，剩下的物业他们自持。银座董事长是集团副总，不可能去做地产，也不会有做地产的冲动。 济南市场：济南房价一直不是很高，均价在七千多。政策影响也不大，青岛受影响可能会大一点。目前改善性住房都在观望，但济南的刚性需求较大，投资性需求比较少。济南目前房价没有降，但开盘价比预期低10%-20%那是有的。 济南市场供应量蛮大的，但是山东好点的学校都在济南，外来人口也不少。济南东边的房子虽然多，但是消化速度都是很快。目前一套房还是20%，利率打不到七折。政策调整的是部分有泡沫的城市，我们这里影响不大。 拿地计划：下半年主要的精力就是拿地。区域方面还是以山东为主，济南、青岛都会有。全国以北京、重庆为基础。 山东重点各个地市、经济发达的县级市。青岛可能会进行拿地，成立区域公司。拿地方面成都、哈尔滨、天津、大连都去看了，等机会。 公司管理：下一步人才很重要，企业越做越大。我们现在项目公司副总都是外招的，老总是原来的。未来做好管理，我们从去年开始专门向咨询公司咨询，这些公司做过万科这些大公司咨询的。去年根据标杆企业做了管理咨询、流程管理，组织机构设计在去年做了重新设计。 公司经营情况：我们有个目标是每年收入不低于30%的增长，这是我们的底线。从现在来看，我们基数比较低，这个是可以做到的。新开工今年180-190万平米，我们没有受政策影响。上半年超过90平米的新开工。下半年推盘58万左右。 鲁商置业项目情况： 银座数码广场：已经出售完毕，自持的面积有7000-8000平米，还是要卖出去的。目前有两层自己用，下一步要出售。 售价一万以上。写字楼8000-9000，商铺16000-17000. 银座晶都国际：卖了90%多，基本上结算完毕。主要是去年、前年结算的。 鲁商常春藤：地价在60-70万一亩。未结算的面积有84万平米，分三期开发。一期14万平米，3300卖出去的，已经交付完毕。二期1-8号楼总共5.7万平米，今年十月份要交付，均价3700卖出去的。二期目前加推的四栋楼，39-42号楼，有六万平米，均价4400.10月份会开盘33-41号楼，估计有15-16万平米，均价4700左右，12年交付。年底会开商住楼，4.5万平米左右，预计价格4500左右。 御龙湾：地价在60-70万一亩。总共16万平米，一期3.85万平米，均价8500卖出去，10月底交付。二期9月中旬会开盘，目前蓄客达到60%，154套总共5.5万平米左右。其中联排56套，8500均价；双拼70套，均价10000；类独栋27套，均价12000-13000；一套独栋15000的价格。这部分12年交付。其余目前还没有规划。 鲁商广场：一期总共20.6万平米，8万多平米整体出售给银座，9.5亿的价格出售的，这部分09年已经结算完毕。写字楼占2.77万平米，均价15000，销售率94.15%，今年9月1号交付。2.4万平米是全民健身中心，均价为30000-40000已经投入使用。商铺面积为1.9万平米，销售率56.37%，一楼均价5万，二楼均价2.8万，三楼均价2.6万，真部分交付时间为9月1日。车位地下有1200个，地上100个，四万平米左右，车位是否销售目前不清楚。另外有部分是城市规划展览馆，其面积不清，其二期情况还没规划。 河马石四季景园：剩余很少了，今年可以结算。销售额也就几百万，没什么影响。 动感世代项目：建筑面积有19万平米，有部分开盘。开了的都还没有结算，销售缓慢。 一山一墅项目：今年六月份开盘，全部是别墅。还没有交过房。今年刚刚开工，开了15000平米。卖的很少。7800的均价。 鲁商-西海岸项目：今年下半年11月交付，交付1-4号楼，一期面积12万，均价7500左右。现在二期还没开盘，接下去会开盘，均价大约7000-8000. 国奥城：4.7万平米整体出售给国电，均价在11000左右，2009年就交付了。项目有四栋写字楼，一栋酒店高度200米。二号楼面积7万平米，地上4万平米，地下3万平米，目前已经建到地上八层。开盘时间应该在近期，预计1.8万每平米。六号楼建到地上13层，共26层3.8万平米，地上2.6万每平米，地下1.2万每平米，其中1-2层是商业，上面是公寓，近期开盘预计价格12000左右。3-5号楼目前还没开工，5号楼是酒店。项目的地下商场银座会进入。 青岛香港中路项目：总建筑面积100万平米，地上70万平米，地下30万平米。一期是纯住宅有25万平米，总共9栋楼，33-34层，1700户，2300多个车位。这其中6栋可卖，3栋给政府作为拆迁补偿。四栋楼今年9月份开盘，其中两栋是给政府的，可售的只有两栋，总共7.5万平米。预计均价在26000以上。预计二期明年动工，写字楼有15万平米，酒店式公寓有15万平米，五星级酒店占5万平米，银座有10万平米，车库有5300个。写字楼价格预计在3万左右。车库预计一个20-25万。拆迁只剩下部分商业还未拆迁。拆迁与公司无关，政府负责拆迁，三栋楼给政府作为补偿。目前一期已经拆完了，补偿价格为10600每平米，二期补偿价格为11200每平米，二期还剩下部分商业未拆。 沂龙湾项目：不并表。上半年4500均价卖了花园洋房2个多亿。明年才能交付。 泰安银座城市广场：销售完了，剩下的准备租给银座的。 东营银座城市广场：已经开了都销售完了，还有二期9万平米写字楼没有开工。之前的11万都交付过了。 临沂鲁商凤凰城：去年收购的。凤凰城一期尾盘可以交付. 现在二期在售，每期都是二十万平米左右。分三期。现在售价高层4500，二期明年交付。