房地产行业：上海地区调研简报
房地产行业：上海地区调研简报 更新时间：2011-2-24 10:28:47 市场研究经理吕斐主要观点： 此次政策力度应该说是上海历史以来最严格的，虽然房产税的出台实属预期内，力度也与预期的差不多，但紧随其后的限购令对市场打击还是比较大一些。目前上海置业的年龄结构集中在30---50岁之间，主流的还是改善性需求，其占市场70%左右的份额，限购令对于这块影响较大。限购令方面，目前税单与社保这方面都是可以补，这方面主要是以初入上海的白领与私营企业主为主，这些首次置业的需求不会受到太大的影响。房价方面，如果成交量下降的很快，我们中低端项目肯定会受到一些影响，高端项目影响会小一些，因为限购令的存在就是你降价了这些项目仍然卖不出去，但是真正体现出来至少要到3月份了。 上海的供应方面呈现逐年下降的趋势，特别是2008年以来可售量大幅度的衰减，09、10年有所回升但仍小于需求，11年的供给量与10年相比应该处于持平的状态。我们估计需求在今年上半年会受到一定程度上的压制，上半年应该是供给略大于需求，高端项目的影响会大一些。预计政府也会控制高端楼盘预售证的发放，高端楼盘上市将会延后。 目前上海市场外环外的供给占全市供给的70%，主要分布在宝山、松江、青浦、嘉定，全市二手房与一手房成交基本上是一比一。目前市场首套置业的话大部分还是三成首付，但是由于利率折扣的减少使得大部分购买者愿意提高首付比例。 万科上海方面战略是不变的，客户型主要以首次置业与首次改善型为主，战术上我们会多拿一些便宜的地块，比如较有首次改善性需求潜力的南汇与临港，青浦也是我们关注的重点。公司要求上海公司每年保持一定的增长，目标销售面积增长30%，上海公司下属公司有南通与嘉兴两个区域。另外在老项目方面，如果市场不好我们给予双倍的销售期限，新项目方面我们年初在制定开盘价格的时候会充分考虑到市场情况的。 新开工方面，11年上海万科30%的增长，我们的供给主要体现在下半年，从7月份开始会比较多，目前开关量比较大。新政出台到目前为止，开发商还在观望，推迟开盘，新开工暂时不会调整的，一般3---5个月成交不好后才会调整新开工。我们高端项目已经调整了，因为我们预计销售速度不会很快，减缓了新开工的进度，但我们高端项目只占10%左右。 土地市场方面我们认为现在还为时尚早，开发商现在拿地依然有着较高的热情，土地市场的低点一般是在市场成交冰点的时候才出现的。我们之前收购的项目较多，我们收购项目以及与其他公司合作开发主要是基于利润因素而不是因为自己资金紧张。但是收购也有一些问题，就是拆迁与合作程序比较慢，会延缓我们的周转。因此未来我们会更多的通过公开市场拿地。