房地产：统计局公布10年1
房地产：统计局公布10年1 更新时间：2010-5-13 23:59:09 事件： 2010年5月11日，国家统计局公布2010年1-4月全国房地产市场运行情况。 分析： 调控政策促使房地产开发投资环比下降。4月中旬，“新国十条”的出台，打破了房企对于宏观调控政策“暂时进入观望期”的预期，使得房地产开发投资趋于“谨慎”。4月，全国房地产开发投资为3340亿元，环比3月下降了3.19%。主要源于：4月房屋新开工面积为1.34亿平方米，环比下降了22.99%；土地购置面积为3017万平方米，环比下降了19.74%，契合了4月份相对平静的土地市场。我们认为，随着调控政策的深入、商品房成交量的进一步萎缩，房企继续控制开发节奏保资金链的趋势很明显。 商品房销售“量跌价升”显调控难度。4月，全国商品房销售面积为8051万平方米，环比3月微幅下降155万平方米，其中住宅下降了180万平方米，显示了以“抑制需求”为核心的调控政策的威力初现。但由于商品房有效供给的不足，使得4月份商品房销售均价环比3月上升了16.94%，为5502元/平方米；同期，全国70大中城市房屋销售价格同比上升了12.8%、环比上了1.4%，亦为佐证。我们认为，当前房价上升的根源在于供给的不足，短期内单纯的“需求抑制”虽有效，但治标不治本。 银根“紧缩”开始影响房企“资金链”。4月新增房企开发资金合计5353亿元，尽管同比上升了55.54%，但环比3月下降了7.4%。当月国内贷款为878亿元，环比下降了25.91%；当月自筹资金1857亿元，环比下降了13.87%；源于销售价格的上升，虽然当月销售面积环比下降，但定金及预付款和个人按揭贷款仍有一定幅度的上升，分别为14.43%和1.6%。我们认为，随着调控政策进一步深入、买卖双方“观望”而导致成交的进一步萎缩，定金及预付款和个人按揭贷款将会出现环比下降情况。 行业预期改变促使景气指数“拐点”。超预期的调控政策出台，促使行业发展预期出现了改变，行业投资趋于“谨慎”、市场成交趋于萎缩，进而导致行业景气指数1年后重现“拐点”，即4月国房经济指数为105.66，环比3月回落了0.23点。我们认为，随着行业实体经济的进一步“谨慎”，行业景气指数将继续下行。