房地产：楼市成交企稳但依然维持低迷
房地产：楼市成交企稳但依然维持低迷 更新时间：2010-6-25 0:06:53 楼市成交低量企稳，总成交面积环比微增3%，过半城市房价下降。 2010年第24周可统计周销售数据的城市有33个，总成交面积为277.83万平米，较第23周微增3%，销量环比下降的城市有12个，其余城市销量虽环比增长，但仍处于较低水平，整体来看，全国楼市仍处于成交低迷的状态。 重点城市中销量环比下降明显的有厦门、宁波、哈尔滨、长沙、广州、上海等，幅度分别达到-56%、-50%、-49%、-19%、-18%、-11%，一二线城市中，北京、杭州、南京、成都、合肥、武汉等销量环比增长明显，幅度分别为36%、77%、54%、50%、28%、24%。 第24周可统计房屋成交均价的城市有20个，环比下降的有12个。 年初以来，重点城市累计销量同比普遍下降，且降幅较为明显。 2010年初以来，北京、天津、上海、南京、苏州、长沙、深圳、广州、厦门、福州等一二线城市商品住宅成交量同比下滑明显，分别达到39%、17%、45%、37%、43%、15%、66%、42%、46%、60%，杭州、宁波、重庆、成都等商品房销量同比分别下降61%、44%、10%、10%。而青岛、武汉、合肥、哈尔滨、包头、昆明等重点城市销量依然录得正增长。 部分城市新建房屋可售面积逐步增加，消化周期随着上升。 由于楼市的持续低迷，上海、广州、杭州、宁波、青岛、哈尔滨、佛山等城市新建房屋可售面积逐步增加，从而导致按近4周销售速度计算的消化周期随之上升，如北京、深圳、上海、杭州的消化周期分别上升至209周、80周、30周、103周，楼市供不应求的状态已发生逆转，去库存化压力也随着增加。 投资建议：量低价跌可能成为我国楼市下半年的主基调，主流开发商2010、2011年业绩将随之下调，维持房地产行业“中性”评级。 政府此次调控的目标很明确，使房屋尽量发挥其居住功能，而非投资功能，以满足我国强劲的自住需求，而持续高涨的房价已将自住需求者拒之门外，大量资金流入楼市不断捧高房价，投资投机者开始鼓吹房价只涨不跌的传奇神话，而此时政策调控组合拳正在打破这个神话。 我们认为，楼市成交低迷，高房价已难以获得支撑，随着开发商的资金缺口不断扩大、以及新增供应量的不断上升，2010年下半年房价将进入调整期，而在房价回调20%-30%之前，政府的调控政策将很难再次放松。房地产上市公司股价前6个月的下跌主要由于调控政策的不断出台，预计随后6个月将维持低迷状态，主要由于预期房价下跌以及成交低迷而下调公司业绩，从而地产板块也将很难获得超越市场的超额收益，维持行业“中性”评级。