房地产：措施密集 进入二次观察期
房地产：措施密集 进入二次观察期 更新时间：2010-10-1 7:15:30 近日，住建部、国土资源部、银监会、财政部等部委联合或单独出台一系列调控再强化措施，从而将本轮调控逐步引入深入，对此我们作如下的解读。 主要观点： 第一，近期出台的一系列政策既是“新国十条”的继续、深化与落实，同时也增加了原有政策的执行细节和部分新内容。然而本次政策强化的主基调仍然是抑制投资性需求、增加土地供应和加快土地开发、促进保障房供给。 第二，银监会“停三严二”、更为严格的差别化信贷政策将继续强调住宅消费属性，并严厉抑制投资属性。本轮调控以来，部分房价上涨过快的城市已停止三套房贷款，但范围仍十分有限，此次全范围的暂停将使得利用银行杠杆进行投资的购房需求完全离场。此外，严格的“认房又认贷”将进一步压缩以改善性需求为主的贷款需求。因此，在未来的商品房需求中，首套自住型需求将逐步成为银行按揭的主体。 第三，对公租房建设的税收优惠将增加房源供给，未来对公租房减税、对廉租房补贴将成为财政对保障房提供支持的两种并行方式。具体而言，对旧房转为公租房以及对捐赠住房进行减税将部分增加房源，但旧房一般按评估价转让，一般增值额会超过20%，免增土地增值税的可能性并不大。同时，对土地使用税、印花税的免征将增加开发商参与公租房建设的积极性，但从目前的情况来看，一般参与公租房建设的开发商主要为品牌类全国性开发商，其参与目标一定程度上并不在于获得利润，而在于树立社会和政府的公信力。 第四，虽然本次政策提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国，但仍未明确试点的城市及试点的细节，我们仍需谨慎等待房产税的完全落地，在此之前，政策风险仍需进一步关注。但是，就其实际影响而言，如果将要出台的试点方案中明确新老划断、三套及以上的新房征收，那么这对存量住房以及合理增量住房需求的影响将有限，我们认为房产税的最大影响仍在于抑制房价上涨的预期。 投资提示：近期，调控“再强化”措施密集出台，预计市场将会进入“二次观察期”。虽然预期中的政策不断落实，并在一定程度上会被市场解读为“利空出尽”，但由于房产税试点细节仍未明确，而且其全国推行的广度与速度仍未可知，多重政策的叠加效果尚需要时间释放，因此，在此之前，量价趋势有可能呈现“二次调整”，对地产股需暂时保持谨慎。