房地产：把握主线静待转机
房地产：把握主线静待转机 更新时间：2011-2-22 11:08:41 我们认为，短期房地产调控松动的可能性不大，地产股的趋势性机会仍难出现，但若大盘持续向上或销量在3月份回归正常，地产股则有反弹可能。由于地产板块目前的标配权重已降至3.5%以下，若待反弹催化剂显著出现后再加仓将带来较高的冲击成本，因此建议现阶段趁低买入，把握三条主线静待转机：一是估值低、财务稳、业绩锁定性好的全国及区域龙头，如金地、万科、保利、首开等；二是地产+X，如福星、中天城投等；三是商业地产股，金融街、世茂股份等。另外，可适当关注存在高送转可能的品种。 销售经历了一个暖冬。 2010年楼市销量增长，12月份暖度不减。2010年全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长10.1%，大幅超越去年中期市场认为全年销量同比10%-20%负增长的预期。其中12月单月销售面积2.18亿平方米，同比增幅达17.88%，增幅较11月份扩大3.11个百分点。全年全国商品房销售额达5.25万亿元，累计同比增速达18.3%，其中12月单月销售额1.02万亿，单月同比增速达27.4%，增幅较上月扩大8.83个百分点。 1月城市楼市表现更为强劲。1月份楼市整体表现延续了去年12月的强劲势头，从我们跟踪的重点城市销售数据上看，18个重点城市月销量平均同比增长60.6%，平均环比增长6.8%。个别城市如济南、昆明等，成交创下历史天量，当中既有预期限购政策出台而抢购的因素，更重要的是市政配套改善、城市价值提升催生了购房需求。 靓丽的销售业绩已为2010-2011年业绩提供坚实保障。2010年行业受到政策重压，龙头公司表现出较强的适应性以及应变能力，及时调整推盘节奏和营销策略，多数公司年末交出满意答卷，其中，绿地集团、雅居乐、龙湖地产、恒大地产和万科等公司全年合同销售金额同比增幅分别达到82.56%、79.88%、79.68%、71.66%和70.66%。 2010年全国新建商品房销售额创历史新高，同比增长18%。在预售制度下，大部分合同销售额将在2011年才能结转为营业收入，根据机构对主流地产股业绩预测，2011年收入同比增长31%。即使按最悲观的假设——2010年四季度无销售回款入账，2010年三季末的预售账款在冲抵2010年收入预测值与前三季收入之间的缺口后，仍能锁定2011年收入预测值的32%。事实上对主流地产股而言，2010年四季度没有销售是不可能的，比如万科四季度至少还能再增加350亿的销售回款，因此主流地产股的实际业绩锁定性应该要比预期的高。