房地产：意味深长的加息调控无放松趋势
房地产：意味深长的加息调控无放松趋势 更新时间：2011-4-8 10:59:18 央行宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，个人住房公积金贷款利率相应调整。 点评： 加息已有预期，但加息方式在预期之外，针对性的加息意味深长。此番利率调整，唯独一到三年贷款利率调整幅度为0.3%，房地产项目的开发周期一般为1~3年，同时根据我们了解，现实中开发企业长期借款中也确实大部分处于该区间。针对性的加息行为显示了中央“有保有压”，地产调控无放松趋势、有进一步收紧之意。 开发企业资金压力再次加大。开发企业来自银行的资金实际超过50%，银行开发贷额度收紧，而信托等融资渠道的利率一般为基准利率的3~4倍，令开发商的融资成本实际调整幅度近1%。加息无疑将进一步加大开发企业的资金压力，敦促二季度开发企业主动降价促销，以实现快速回款。 购房成本进一步提高，刚性需求作为主力需求的支付能力再次削弱。四次加息过后，购房贷款20年、100万元，比10年10月20日首次加息前及85折优惠利率的情况下，月供增加1006.74元、年还贷额增加12081元。刚性需求作为主力需求的支付能力再次削弱。 连续加息将与一系列地产调控政策将形成“合力”，对调控中的楼市形成深远影响，量变转为质变将是必然之势。楼市现阶段呈现“量缩价滞”的状态，未来依然不排除加息的可能，楼市供求关系和房价预期或在悄然改变。随着3-5月供应高峰的来临，以及开发商的主动促销推盘，我们对二季度的楼市成交保持谨慎乐观，预计将恢复到10年成交均值的8成左右。但成交量的回暖可能会有两种结果：要么成交大幅回暖价格开始上扬，如此，调控政策有可能再次降临，楼市深度调整时间再推后；要么成交量的回暖仅仅是如此严厉的调控政策下的一次回光返照，在刚性需求力量消耗殆尽的情况下，楼市转而走向成交持续低迷的阶段。无论上述哪种情况出现，对板块的估值将再次形成压力。 维持目前地产股行情仍然是反弹性质的估值修复行情的判断。虽然板块存在超跌反弹的投资机会，短期缺乏催化剂事实亦决定了趋势性行情的时机尚未成熟，我们维持目前地产股行情仍然是反弹性质的估值修复行情的判断，建议投资者逢低参与，波段操作。 风险提示：房价再次过快上涨导致四次调控。