房地产市场调整趋势及政策建议
房地产市场调整趋势及政策建议 更新时间：2010-9-16 6:44:42 预计未来一段时期商品房销售面积将持续回落，三季度销售面积同比降幅将会加大，预计到9月底或10月份，商品房累计销售面积将出现负增长。 预计从四季度开始，房地产开发企业将感受到资金紧张的压力，并会因此而放缓开发进度，投资增速将开始回落，2011年上半年，房地产开发投资增速将回落到15%以下。 一、未来一年房地产市场将大幅调整 2009年四季度以来，针对部分城市房价上涨过快等问题，国家出台了一系列调控政策，特别是4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式出台，从坚决遏制不合理住房需求、增加住房有效供给等方面采取了一系列政策措施。目前来看，这些调控政策对房地产市场已产生较大影响。1―6月，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1―5月回落7.1个百分点，比1―4月回落17.4个百分点。其中，6月份全国商品房销售面积较去年同月减少了302万平方米，下降3.2%。房地产市场周期波动规律表明，销量变化是房地产市场调整的领先指标，在销量下降3―6个月后，房地产投资和房价也将随之出现调整。如果现行调控政策一直持续，预计2010年下半年到2011年上半年房地产市场将出现与2008年相似的大幅调整状况。 《通知》出台后，由于对二套房开始实行严格的信贷政策，这不仅会打压投资投机性需求，客观上也影响了数量更为庞大的改善型需求，受此影响，预计未来一段时期商品房销售面积将持续回落，三季度销售面积同比降幅将会加大，预计到9月底或10月份，商品房累计销售面积将出现负增长。 房地产开发投资状况主要受房地产开发企业资金来源情况的影响，对房地产开发企业信贷和融资等方面的控制意味着其对外融资难度在加大，商品房销售面积的回落则预示着房地产开发企业通过市场销售获取资金短期内也并不乐观，综合考虑两方面影响，预计从四季度开始，房地产开发企业将感受到资金紧张的压力，并会因此而放缓开发进度，投资增速将开始回落，2011年上半年，房地产开发投资增速将回落到15%以下。 商品房价格的变化主要取决于市场供求形势和房地产开发企业的资金状况，只有在市场供大于求、房地产开发企业资金比较紧张的情况下，商品房价格才可能出现实质性的调整。今年前几个月，房地产市场供求总体处于紧平衡状态，而2009年商品房销量的大幅增长和价格的明显上涨则使开发商的资金状况处于历史最高水平，这也是为什么调控政策出台后，虽然销量下降，但新房价格仍继续上涨的主要原因。由于目前新开工面积快速增长，销售面积在快速回落，受此影响，从下半年开始，市场供求形势将开始发生变化，短期内房地产开发投资的增加和资金来源的减少预示着开发商在四季度将开始感受到资金紧张的压力，这也预示着新房价格的实质性调整将出现在四季度，2011年上半年价格调整压力将可能进一步加大。 二、房地产市场调整的理想模式 目前我国正处于城市化加速期，未来10年我国城市化率有望年均提高1个百分点左右，即每年需要为1300万左右的城镇新增人口提供住房。经过多年的快速发展，虽然城镇人均住房建筑面积已接近30平方米，但在结构、使用功能等方面真正宜居的住宅比重并不很高，绝大多数居民仍需要持续改善住房条件。同时，我国住房建设中有相当大的比例是通过拆旧建新实现的，这意味着要满足城镇居民的住房需求，新建住房总量还要更大一些。总体看，未来10年，我国仍需要房地产市场保持持续较快发展。 2003年以来，针对部分城市房价上涨过快等问题，我国一直对房地产市场进行调控，在保障房地产市场平稳运行、抑制房价过快上涨等方面发挥了一定作用。但也要看到，到目前为止，房地产市场大幅波动的状况并未改变，特别是2007年以来，房地产市场呈现出大起大落的特征，保证房地产市场持续稳定健康发展正面临越来越严峻的挑战。 受经济波动、利率变化等因素影响，房地产市场出现周期性波动是正常的。但如果房地产市场在短时期内反复出现大幅波动则表明市场运行存在较大问题，这不仅不利于房地产市场自身的持续健康发展，也会对宏观经济的稳定运行带来较大冲击，因此必须尽快改变市场大幅波动状况，寻找一种市场调整的理想模式。 满足居民的居住需求是房地产市场持续发展的根本动力，而保证房地产市场的平稳运行则是市场持续健康发展的基础。基于此，需要将绝大多数居民能够持续改善住房条件作为房地产市场发展的首要目标，将保持房地产市场平稳运行作为调控目标，在此基础上，统筹考虑居民购房支付能力、房价、销售量、房地产投资等主要监测指标变化，确保在未来10年左右的时期内，房价能够在合理的水平上正常波动，销售量和房地产投资稳定增长。 三、政策建议 保证房地产市场平稳运行的关键是要保证供求基本平衡。由于现行政策在调控房地产市场的供求方面还存在一定缺陷，为避免房地产市场再次出现大幅波动的情况，建议进一步完善相关政策，以保障房地产市场持续健康发展。 1。对改善型需求和投资投机性需求做出明确界定，鼓励改善型需求，进一步抑制投资投机性需求。假定购房人群年龄集中在20―64岁区间，首次置业的年龄集中在20―34岁，根据城镇人口年龄分布情况可以推断首次置业者占全部置业者的比重只有1/3左右，而二次以上购房的比例在2/3左右。在二次以上购房的群体中，大部分属于改善型，也会有一定比例的投资投机性需求。由于目前在政策上并未对改善型需求和投资投机性需求进行准确区分，在对需求进行调控时，出台的政策要么是同时鼓励两种需求，要么是同时抑制两种需求，从而造成这两类需求的大幅波动，进而造成房地产市场需求的大幅波动。由于改善型需求也是自住型需求，与投资投机性需求具有本质差别，不管是为了持续改善居民住房条件，鼓励梯度消费，还是为了房地产市场的稳定运行，都要求进一步明确改善型需求和投资投机性需求的划分标准，在此基础上对改善型需求和投资投机性需求实行差别化政策。考虑到政策的可操作性，建议将个人在购房后同时最多拥有两套住房界定为改善型需求，而将购房后同时拥有三套及三套以上住房界定为投资投机性需求。在明确区分改善型需求和投资投机性需求的基础上，宜尽快放宽对改善型需求的限制政策，不再对属于改善型需求的信贷执行1.1倍利率，贷款利率恢复到正常利率水平或由商业银行自主确定，同时根据改善型需求的特点继续执行高首付政策。由于投资投机性需求对市场的负面冲击较大，建议进一步加大对投资投机性需求的抑制力度，对北京等投资投机性需求比例较高的部分城市，要出台具体政策严格限制投资投机性购房，如禁止非常住人口购房，在个人已拥有两套住房的情况下，不允许购买第三套及以上住房，防止少数个人或机构凭借资金优势大量进行投资投机性购房，干扰市场的正常运行。 2。实行稳定的住房金融政策，防止住房金融政策频繁调整对房地产市场需求的冲击。目前居民购买住房绝大多数需要从银行贷款，首付、利率等金融政策的变化会直接带来居民购房能力的变化。2007年四季度以来，我国对购房首付和利率政策进行了几次调整，特别是在住房贷款利率方面先后实行过1.1倍利率和0.7倍利率政策，利率的大幅变化直接影响到居民购房能力的变化，并进而影响到市场需求的大幅变化。为保障房地产市场的平稳运行，建议不宜频繁调整首付政策，可根据物价和宏观经济运行情况及时调整基准利率，但不宜对住房金融利率政策实行频繁大幅调整，而应长期实行中性的住房金融利率政策。 3。进一步完善市场供应侧管理。房地产市场的稳定供应对市场健康运行至关重要，要加强对房地产企业开发、销售环节的监管，打击各类“囤地”、延迟开发和“囤积”等行为。一是加大对现行土地政策的执法力度，特别是要严格执行土地闲置满两年、依法无偿收回等政策，从制度和政策层面解决目前存在的“囤地”和延迟开发等问题，加快房地产开发进度，增加市场供给；二是对开发商竣工一年以上的未售房屋比照商业用房征收房产税，以打击房地产开发企业的“囤积”行为。 4。尽快明确房产税政策。目前社会上对征收房产税的争议较多，应尽快明确房产税政策。建议只对个人拥有的二套及以上住房征收房产税，这样既可以抑制一人拥有多套房屋的需求，增加存量房的供给，也便于操作，同时以个人为单位意味着部分家庭仍然可以拥有两套免房产税的住房，这有利于为市场上提供一定量的租赁房源，对房地产市场总体发展而言是非常必要的。