房地产：市场调控政策侧重强调信贷手段
房地产：市场调控政策侧重强调信贷手段 更新时间：2010-4-19 17:50:29 事件1: 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。 会议指出，今年1月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。 会议确定了以下政策措施： 一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。 二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。 三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。 四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。 清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。 会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。 事件2: 国土资源部今日召开新闻发布会，对2010年住房用地供地计划有关情况进行通报。国土资源部土地利用管理司司长廖永林在会上称，全国30个省、市、区2010年度住房用地计划拟供应量为大数18万公顷。与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比，有大幅度增加。 在全国住房用地计划中，保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地占保障性住房总量的29%，与去年实际供地相比增加472%。廖永林称，2010年中央将下达300万套保障性住房建设任务，按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算，300万套住房全部实行新建所需土地规模为12000公顷，目前的供应计划总量24454公顷完全可以满足需求。 点评： 刚刚平静两个月的房地产市场3月重燃热情。国家统计局发布最新数据显示，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，超过2008年1月11.3%的涨幅，创历史新高。具体来看，3月份新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。这种态势引起社会舆论的广泛关注和政府的高度重视。政府出台更严格、更有力的调控措施的预期越来越强。4月15日，新的调控政策如期而至。 此次调控政策侧重强调信贷手段：实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。而此前的政策是：对于首次购买普通自住房和改善型普通自住房的购房者，贷款利率的下限为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例为20%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 相比之下可见：一、对于首次购房且面积较小的家庭，政策未发生变化；二、对于首次购房但面积较大的家庭，首付比例从20%提高到30%，贷款利率政策未变；三、对于购买二套房的家庭，首付比例从40%提高到50%，贷款利率做出最低限要求；四、对于购买三套房的家庭，要求大幅度提高首付款比例和利率水平。因此，我们认为，此次信贷政策的初衷依然是保护刚性住房需求，限制投机性住房需求。对于首次购房者影响主要在于购房面积的控制，而参考目前的房价水平和首次购房者的一般收入水平，购买90平方米以上住房的比例较小，因此，预计影响不大。但对于购买二套房及以上的家庭，此次政策的抑制作用较为显著，首付和利息的提高将减少或推迟部分改善型购房需求和投机投资需求。需求的减少将降低房价疯长的推动力，有利于房地产市场的降温和房价的稳定。 除了信贷政策，增加有效供给也是此次政策措施的主要内容之一。会议中提到，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应，要加快保障性安居工程建设。而就在今日国土资源部召开的新闻发布会上，公布了2010年住房用地供地计划的有关情况。该供地计划完全符合会议提出的要求，住房用地供应总量大幅增加，保障性住房用地供应大幅增加。这表明政府近年在调控房地产市场的手段上，更注重采用市场化的措施，尽量减少行政干扰。住房供给的增加不仅能有效地缓解房价上升的压力，同时也很妥善地解决了较为困扰的民生问题。 提高房款首付款比例只是房地产调控政策的一个方面，而政府面对过热的房地产市场计划打出的是一套“组合拳”。从此次会议提出的具体措施内容，我们还看到了其它可能出台的调控政策：一、税收手段方面：加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二、土地出让制度方面：在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。三、企业融资方面：对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。 对于税收手段，我们认为，新税种的正式征收需要一个过程，短时间内应该不会出台，近期将主要还是以预期的方式影响市场，但是不排除顽强坚挺的房价迫使政府加快相关税收政策出台的速度，从而较为剧烈的影响房地产市场。对于土地出让制度，我们认为，土地出让制度的变更也非一朝一夕之事，但新制度的试点和推出相对新税收的增加较为容易，首先推出新土地出让制度地方试点的可能性相对较大。对于企业融资，我们认为，目前的政策主要针对的是存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产企业，但相关政府部门有可能将政策延伸到整个房地产行业，对于所有房地产企业的新上市、再融资申请、资产重组、新项目贷款等融资要求予以限制，从而缩紧房地产企业资金来源，迫使房地产企业提早降价。 相信在此次会议精神的指引下，近期各地方政府和其他相关政府部门将密集推出一系列具体配套措施，但预计以细化和加强国务院的总体政策方针为主，国务院出台其他新调控政策的步伐预计将根据市场反应再适时调整。因此，建议投资者注意规避行业投资风险，密切关注市场动态，等待适当时机介入超跌高价值个股。