房地产：对国务院会议部署房地产市场调控的评论
房地产：对国务院会议部署房地产市场调控的评论 更新时间：2011-1-28 9:05:26 行业近况： 据中国广播网消息，国务院今日召开常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，有关文件将于近日出台。 评论： 通胀预期下政府担心房价继续上行，进一步出台调控政策表明了政府抑制房价过快上涨的决心。此次政策与以往不同之处主要有四个方面： 1。增加了政府房价调控目标制定，各地方政府制定2011年房价调控目标并向社会公布，年末未达标将被问责：我们认为各地将以房价涨幅与地方经济、可支配收入增速相协调为目标，通过预定目标向市场传递价格信号，引导市场预期。同时该政策体现了区域差异性，不搞一刀切，经济增速和收入增长较快、前期房价增长相对较少的中西部城市房价控制目标可能相对宽松。 2。个人购房不足五年转让按销售收入征收营业税：此前政策规定“购买不足五年的非普通住房全额征收营业税”，本次将普通住房包含进去。结合住建部近期出台的对中介市场的管理措施，规范二手房交易营业税、土地增值税，加快建立个人住房信息系统以逐步推进房产税，将是政府持续关注的三项房地产税种，对市场的影响主要体现在短期。 3。贷款购买第二套住房，首付提高至60%，利率1.1倍：信贷紧缩进一步加强。然而根据我们的调查研究，二套房贷款购房人对利率提高并不十分敏感，同时有近半数仍是一次性付款，因此该措施对市场的影响更多地还是在心理层面，实质性影响有限。 4。限购政策全面推广：与此前不同的是，本次中央对限购政策统一规范，原则上限制异地购房，限制二套以上住房购买。我们认为限购政策的推广将主要影响高端住宅销售，但由于中低端和保障房建设力度加大，全年销售较10年不会下降。 除上述四点不同以外，会议还进一步强调加强保障房建设、加大土地供应：这两项是政府在2010年的两大关键性政策转变，前者改善市场供给结构，后者扩大住房供给能力、平抑高地价和高房价，两项并举对于促进市场长期健康发展可起到至关重要的作用，有助于稳定长期预期。 总的来看，会议定下了2011年房地产调控的大基调，房地产问题上升至政治高度，而决定市场走向的最大因素— —预期——也将被提前锁定。我们认为此次政策效果同以往一样，短期内将带来成交量的萎缩，但房价的调整具有黏性，需要更长的时间，随着二三季度供给的释放，我们认为房价将有望在步入调整状态，而市场结构性转变也即将凸显，一方面是保障房和中小套型住房的在政策支持下加速，另一方面是中西部二线城市获得更多发展机会。 估值与建议： 我们认为房地产板块在当前估值水平下已经反映了严厉的政策导致房价下跌的负面影响，目前更多的在等待政策的明朗和房价得到抑制，此次政策对股价影响边际效应较小，市场将呈先抑后扬走势，随着房价得到抑制，地产股将有望走出震荡，步入上行轨道；我们维持对龙头地产和建筑+地产公司的推荐，A股代表公司如金地和中国建筑，港股如龙湖。