福州9月泡沫围城：房价收入比20倍
福州9月泡沫围城：房价收入比20倍 更新时间：2010-12-17 7:48:24 全国房地产泡沫哪里最大？不是北京，也不是上海，更不是深圳，按照中国社科院的说法是福州。 不久前，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心所完成的2011年《住房绿皮书》出炉，其中，最引人关注的便是里面的各城市地产泡沫指数，福州市排名榜首。这一榜单一经公布，便受到了各个方面的广泛议论，同时，也把福州推到了风口浪尖之上。 引来争议的数据 按照12月8日公布的《中国住房发展报告》绿皮书，福州以70.3%的泡沫指数高居榜首。 该数据一经公布，引起广泛争议。最早提出质疑的是福州大学的教授刘福泉，他同时也是当地一家房地产网站国房网的总经理。他对媒体表示，社科院的计算理论存在一定的缺陷，数据采集方式有问题，计算方法也不对。他认为，城市统计房价的标准本来就不一样，有的城市会包含郊区，有的城市则不然，所以交易均价是一个非常荒唐的数据。 “比如说，9月份恰巧福州可能出售的都是高端楼盘，学者研究时忽略这点就很不到位。” 刘福泉对媒体指出，平均化使用数据，就会陷入表面化分析数据的陷阱。全国平均价格、城市平均价格、全国平均收入、城市平均收入等，这些数据的使用也许不会构成什么大错，而在房地产市场上使用这样的指标，错误可能就是致命的。 12月15日，时代周报记者与刘福泉取得联系，他首先表明了自己的态度，社科院的数据采用以及计算方式并不合理，并没有显示目前福州房地产的现状。 他谈到，2005年之前福州房价并不高，但后面几年补涨后，价格确实上升比较快，究其原因，以前福州的地理环境比较封闭，发展也比较缓慢，而现在两岸三通等等过后，地理位置越来越好，同时，也吸引了大量的投资。 对于实体经济滞后于房地产的情况，他表示赞同，他认为这是中国一个普遍的现象，但是，目前福州房地产的情况是，产品结构不太合理，此前的福州房地产市场上，很多的高价盘，他也一直关注当前的房价，也发现新盘大多价格比较高。 不过，同时，他表示，尽管社科院采取的数据是均价13000元/平方米，但是，一手房里面也有价格相对较低的盘，二手房里面也有价格在5000-6000元/平方米的盘，房价问题本身是一个非常复杂的问题，房地产产品结构的调整也需要政府的支持。 那么，福州房价泡沫究竟是如何计算出来的呢？ 中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室邹琳华博士向媒体解释，以福州为例，9月普通商品住宅集中成交价是13457元/平方米，减去福州商品房基准价格3998元/平方米，再除以13457元/平方米，就得出70.3%的泡沫指数。 而房屋基准价格的得出，邹琳华表示，是根据当地居民收入、地方财政支出、社会商品零售总额等11项指标，再参考同类城市普通商品房价格，才得出商品房基准价格。 对于计算方式的合理性，邹琳华认为，目前的这种计算方式是参考国内外最先进的计算方式，经过改进后确定，而当前房价泡沫指数没有统一的计算方式，如果排除数据来源的准确性不谈，算是比较科学合理的一种计算方式。 邹琳华告诉时代周报记者：“在两轮调控之后，房价还是比较坚挺的，有些地方潜在上涨挺厉害，虽然没有表现在数据上，但是还是表现在供求关系和买卖关系上。” 实体经济滞后于房地产 “福州房价近几年上涨得厉害。”一位在福州工作的当地人士告诉时代周报记者，从前几年的3000-4000元/平方米的均价，到现在的1万多元/平方米，福州房价的确有很大变化，而且近几年，鼓楼区的楼盘价格普遍已经过万，新盘达到2万元/平方米的也不再是新鲜事。 根据当地媒体的报道，今年年初，福州一手房签约量一直在低位徘徊，但均价却节节攀升，房价已经站稳万元关口。而按照中国社科院采用的数据，今年9月福州普通商品住宅集中成交价就已经达到了13457元/平方米。 据当地房地产业内人士的观点，尽管福州并不是一线城市，但由于地处东南沿海，又是省会中心城市，再加上“海西”概念以及地铁、高铁等利好，福州楼市受到了投资者的青睐。 另有一位业内人士则告诉时代周报记者，尽管福州房价不低，但是市场能够接受，而且之前房价高也是由于前段时间高价盘推得比较多，目前市中心的地块已经非常稀缺，地价往往拍出来都比较高。 今年6月始，福州市相关部门不再对外公布商品房成交均价，当地一些房地产服务网站也只能对成交数量与成交面积进行公布，同时，在国家统计局的相关数据中，也无法看到均价，只能显示涨跌。 福州大学房地产研究所所长王阿忠对媒体表示，中国社科院的绿皮书基本反映了福州的实际情况，福州实体经济滞后于房地产业的发展，目前福州的房价与收入差距太大。 他举例，从数据看，福州平均工资在3000元左右，一个家庭夫妻工资6000元左右，年收入7万元。但福州目前的平均房价1.3万元/平方米左右，市区远远高于这个价格。也就是说，要是在福州买一套100平方米以上的房子，要130万-150万元。房价与年收入比达到20倍左右。而在国外比如美国和加拿大，基本房价收入比在5倍左右，在中国，房价收入比在6倍左右比较合理。 福州房价为何会飞速上涨？从签约数据来看，近几个星期，福州签约套数都超过了200套，其中有一个星期，签约套数甚至达到了494套。但从整个今年来看，福州并非全年销售都非常良好，其中也不乏低迷的情况，但房价却并没有松动。 截至12月7日，福州市在今年共推出了2960.134亩土地，出让金达到了311.961亿元，已经创下福州历年来土地出让的纪录。 尽管推出了大量的土地，土地市场仍然非常火爆。12月7日，福州市今年第15次国有建设用地公开出让，其中秀峰路综合商场地块被福建中维地产以8.91亿元夺得，楼面价4306元/平方米，溢价率76%，而另外一块位于地铁周边的地块，被深深地产以2.88亿元拍下，楼面价达到了9429元/平方米，溢价率高达132%。 除此之外，国内一些大型房地产企业也开始在福州布局，实现转战二线城市的战略目标。 2007年12月，国内地产龙头万科在福州市设立全资子公司，到今年，万科已经开发了金域榕郡、金域华府、上海新村、永泰赤壁4个项目，在福州的土地储备超过120万平方米。同样是地产巨头的保利地产，也通过土地拍卖市场实现了进军海西。 不过，一位业内人士向时代周报记者透露，虽然国内一些房产巨头进入了福州，但是福州房地产仍然是本土地产开发商的天下，无论是从拿地还是从营销以及广告投放上看，都要比外来的企业要强。相关文章：高房价“疫症”蔓延二三线城市[汇市]欧元兑美元小幅反弹等待欧盟峰会结果郭信麟：欧债危机一旦复燃美股将面临挑战美国市场11月被收回房屋数量降至18月以来最低美股明年前景看好经济数据和企业盈利提供支持上周新增A股开户数28.04万户创两个月来新低美元汇率上涨伦铜周三跌至9095美元日本制造业数据恶化通缩或持续8年房屋市场是一个被遗忘的危机房产税“靴子”摇摇欲坠