监管趋严 房地产信托产品发行或减少
监管趋严 房地产信托产品发行或减少 更新时间：2010-11-28 8:40:41 “一般来说房产信托产品都使用了土地使用权抵押，抵押率在50%左右，只要土地价格没有突降50%，信托本金基本上是安全的” 年收益率逼近10%的房地产集合信托产品可能会在市场上逐渐减少。 近期银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，《通知》要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。随后中融信托、平安信托表示将暂停新房地产信托产品的发行。 “已经在发行阶段的项目正常运行，未进入发行项目的产品全部停止工作。”中融信托内部人士对记者透露，暂停主要是为了自查和盘点已有项目，而今后发行信托产品也会更谨慎。 停止向开发商输血 信托融资和银行贷款历来都呈现出“跷跷板”效应。在银行开发贷款仍被严控的情况下，信托融资为开发商开辟了一条新通道。 中国信托业协会的公开数据显示，今年前三个季度投向房地产领域的信托资金共计2204.751亿元。房地产信托在信托业务中的比例也越来越高。今年第一季度末，资金信托中有10.64%投向房地产；到第二季度末，比例提升至11.35%；截至第三季度末，房地产信托在资金信托中的占比已经达到了13.41%。 “房地产信托产品是一种非常成熟的业务模式，很容易大规模复制。”普益财富研究员赵杨在接受第一财经日报《财商》采访时表示，而且房地产开发商对资金需求量比其他企业大很多。 另一方面，从信托产品收益率上来看，8月、9月、10月这三个月房地产信托产品的平均预期收益率分别为9.80%、10.10%、10.57%，呈加速上涨趋势。“房地产开发商信托渠道融资成本在14%~15%之间，没有其他行业能够承受如此高的成本。”某国有信托公司内部人士对记者透露，信托公司给投资者的收益在9%左右，高则达11%~12%。“信托公司扣除成本费用后还能赚2%左右，信托公司也乐意赚这笔钱，相对比较轻松。” 赵杨分析，此次《通知》的出台可能主要是为了配合当前的房地产宏观调控政策。上述国有信托公司内部人士也认为，这次的检查主要目的就是尽可能堵住各种向房地产开发商“输血”的渠道。 信托产品风险并不高 “房地产信托在房地产企业融资中并不是占很大比例。”诺亚财富高级研究员李要深对本报表示，银监会只是正常检查，并不一定说明房地产信托已经积聚了很大的风险。“而且每家信托公司并没有把这笔业务做到很大，就整个信托行业来说，目前的业务占比不足以使房地产行业风险传递到自己身上。” 根据中国信托业协会的公开数据，今年前三个季度进入房地产领域的信托资金占全部信托资金规模的13.41%，这个比例远低于进入基础行业的信托资金，也低于进入工商行业的信托资金. 但李要深也指出，其中不排除个别信托公司房地产信托业务占比过大，或者是业务开展不够审慎的情况。 一般来说，房地产开发商的资金回笼主要依靠房屋出售，在目前的限购令下，房地产开发商的销售情况下滑也可能影响其资金偿还能力。 但赵杨表示，从房地产信托产品个例来看，风险控制都比较到位。“一般来说产品都使用了土地使用权抵押，抵押率在50%左右，只要土地价格没有突然下跌50%，信托本金基本上是安全的。其实在中国出现土地价格下降50%的几率是很小的。” 赵杨同时指出，需要担心的是房地产行业的系统性风险。“如果房地产开发商资金链都很紧张，在这种系统性恐慌情绪下，土地估计也很难出手。” 监管日益趋紧 房地产信托产品在今年可谓“一波三折”。传统类的房地产信托产品都以贷款类为主，而今年却出现更多的股权类、权益类产品。根据财汇数据，从今年年初至11月23日，45家信托公司共发行了332只房地产信托产品，其中贷款类120只，股权投资类96只，权益投资类75只，组合投资类30只，其他类别11只。 据业内人士透露，股权投资类和权益投资类产品很大程度上是一种“变通”。今年2月份银监会下发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》中规定，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款；信托公司发放贷款的房地产开发项目由此前的“三证”恢复为“四证”。股权投资类信托产品正好规避了这一政策。 赵杨表示，之前各类股权投资类和权益投资类产品都有明显的债权属性。“无论是股权投资还是权益投资，一般都约定在信托产品到期后，融资方以溢价赎回股权或权益，而且这一赎回利率与贷款利率非常接近。” 但此次《通知》中则要求信托公司对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。对以股权融资方式进行的房地产信托项目，如果投资“四证”不全的房地产公司，将被禁止。 “可能个别信托公司之前通过股权投资类产品，将资金投向了‘四证’不全的房地产公司。”上述国有信托公司内部人士指出，在债务清偿顺序上股权类排在权益类之后，如果开发商项目出现烂尾，股权投资类产品的风险确实比债权类产品大。“目前监管层的底线是融资方必须‘四证’齐全，且具备二级以上开发资质。” “股权类和权益类产品中确实存在一些变相贷款的情况。主要看融资方在信托合同中是否有到期回购的约定。”李要深指出，真正意义的股权产品是依靠股权升值或分红而带来的投资回报，权益类则是依靠未来土地租金收入带来的投资回报，都不是依靠固定的溢价回购。“但至于监管部门如何界定变相贷款还不是很清楚。”相关文章：银行揽储“买存款”迫五大信托齐甩地产逢低布局新兴产业重点关注高送转股题材股活跃依旧主力资金净流出显著减缓题材股活跃依旧主力资金净流出显著减缓房价或现区域性下调资金流向监测日报：大盘蓝筹股抛压沉重资金流向监测日报：大盘蓝筹股抛压沉重北京11月近40楼盘扎堆入市楼市降价压力加大山德士制药召回17万盒甲氨喋呤注射液资金流向监测报告：午后资金加速离场