监管框架敲定央行版REITs“落地”
监管框架敲定央行版REITs“落地” 更新时间：2010-2-14 0:37:36 一边是房贷政策持续收紧，一边是争议许久的房地产信托投资基金开始征求机构意见，虎年，中国地产的融资环境，似乎“欲紧还松”。
记者获悉，由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》已经发放到相关机构和人士手中征求意见。在千呼万唤之后，有关REITs的相关制度设计终于亮相。
不安中的中国房地产企业，终于又看到了一条融资的“新路”。
首度征求意见
根据目前掌握的管理办法征求意见稿来看，在发行模式上，首批REITs试点将采取债权版模式：REITs的委托方即房地产商将物业委托给受托方，并通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品。在受益券到期时，委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券。
此前有消息称，作为首批REITs试点地区，浦东新区目前已经上报了REITs试点方案，该方案即采用由央行主导的债权性方案，发起公司涉及陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团以及金桥集团等浦东四大国有企业。
记者了解到，浦东新区上报的REITs方案由张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起，发行期限为10年。
此前，这四家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的物业，把这些物业未来10年的租金收益权“打包”设立信托，然后由发行人委托主承销商，在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证，募集资金总额将达35亿元。据了解，所涉物业资产包括办公楼、厂房、商业楼宇、社区配套等，物业池主要有金桥的碧云国际社区，外高桥标准仓库，张江帝斯曼中国园区，陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼。
业内人士分析，管理办法开始征求意见说明REITs推出已经进入实质性操作阶段，REITs推出或已为时不远。不过对于首批REITs试点的推出，资深信托专家、全国工商联房地产商会副会长李晓东认为其象征意义要大于实际意义。
上市公司“着手”
通过持有投资性物业，产生租金收益，继而把租金收益证券化，正是REITs的基本内涵。由于REITs可在不影响物业产权的前提下，为开发商提供一个融资通道，数年来颇受商业地产商青睐。但是，多年来，监管层对放行REITs态度谨慎，截至目前，国内仅有越秀房地产信托基金变开始“摩拳擦掌”。
记者了解到，金隅股份将以旗下投资性物业为载体，成立一个房地产信托，继而在承销商的帮助下，向有资格的投资者发行优先级收益券，向金隅股份发行次级收益券。金隅股份将用投资性物业所产生的租金收入，来支付优先级受益券所产生的收益。如果该租金收入不足以支付收益,则将由北京金隅补足。
“根据公司现有的理解，该笔信托融资并不涉及委托物业的所有权变动。”金隅股份在公告中称，“优先级收益券可以转让给债券市场中有资格的合格投资者。”
从该设计结构看，这一融资安排与REITs的运行结构较为相似。但是，由于REITs方案尚未出台，及此次信托方案的具体发行条文亦未公布，目前，还不能一一比较二者的异同。但是，由于金隅股份旗下拥有众多自持物业，租金收入相当稳定，坊间人士认为，金隅股份此次发行50亿元本金的房地产信托，存在提前布局REITs的可能性，亦不会令人意外。而金隅股份的这则信托方案，也为人们窥视REITs的管理办法提供了大致样本。
金隅股份资本运营部一人士表示，公司确实有发行REITs这方面的想法和计划，但是，目前，政策还没有破冰，这笔信托方案只是这个方向上的一个步骤，作为上市公司，需要在内部程序上做些准备工作。
“一旦政策获批，进入试点阶段，我们希望能够成为试点企业之一。”该人士表示。
部门博弈结果
记者在采访中了解到，此前，REITs主要有两套方案可供选择，由央行牵头REITs试点方案为债权类产品，主要在银行间市场流通；而证监会方案则是股权类产品，在证券交易所交易。业内人士分析，央行方案为信托、偏债券模式，只是把物业进行金融证券化衍生，地产公司可继续持有物业的所有权，而通过良好的租金收益保证投资者能够还本付息。证监会方案，因需要房地产企业出让物业所有权，所以做成标准的REITs会有困难。
“央行方案优势在于，发行REITs，可以避免被双重征税，如果选择成熟商业物业，其目前租金收益率在5％左右，扣除约3％的‘双重征税’，其收益率就不具备市场吸引力。目前证监会也在修改他们的方案，但是市场更看好央行的方案。”这位业内人士说。
金融信托专家孙飞表示， “央行设计的REITs主要面向机构投资者，带有一定的‘私募’性质，而证监会的方案则属于公募性质，同时面向机构和个人投资者，作为试点方案风险更大。”
业内人士告诉记者，在国家层面的具体法规没有出台前，全国有不少于10家的地产公司和中介机构在做备战REITs的相关方案。如上海浦东新区金融办近日就透露，将在发行持有期限上进行突破，传统的信托投资品持有期限有长达8年期或10年期，浦东版REITs期限或有可能长达15年、20年期限的长跨度。